Хочу здавати квартиру в оренду легально: які КВЕДи та систему оподаткування вибрати?

Під час надання юридичних та бухгалтерських консультацій ми досить часто отримуємо від клієнтів питання щодо правильного оформлення здачі нерухомості в оренду. З одного боку, офіційна реєстрація такої діяльності захищає вас та ваше майно, адже ви можете укласти договір оренди і в разі будь-яких конфліктних ситуацій вирішувати їх в правовому полі.

З іншого боку, правильне оформлення здачі в оренду квартири дозволяє легалізувати отримані доходи та уникнути проблем з податковою, іншими контролюючими органами. Адже за несплату податків з доходів накладаються штрафи, як і за ведення підприємницької діяльності без реєстрації.

А якщо вами вже була здійснена реєстрація ФОП і ви ведете підприємницьку діяльність, але не показуєте доходи від здачі в оренду квартири, то можете ще й отримати неприємні наслідки для свого бізнесу. Тому ми завжди рекомендуємо клієнтам оформлювати свою діяльність правильно, сплачувати з отриманих доходів податки і не порушувати закон.

Якщо у вас у власності є квартира, яку ви хочете здати в оренду, то маєте два шляхи – робити це як фізична особа або ж реєструвати ФОП. Причому, незалежно від того, чи ви будете оформлювати підприємництво саме під цей вид діяльності, чи просто додасте потрібний КВЕД до вже існуючого ФОП – умови надання вашого приміщення в оренду та оподаткування доходу будуть однаковими. І напряму залежатимуть від системи, групи, на якій ви знаходитесь.

В цій статті ми розглянемо обидва варіанти та розкажемо, які КВЕДи треба вибрати та який варіант оподаткування найкраще підійде для легалізації доходу від здачі квартири в оренду.

Здача в оренду квартири фізичною особою: умови оподаткування доходу

Перший доступний власникам квартир варіант – надавати своє житло в оренду в якості фізичної особи. В такому випадку вам потрібно буде сплатити наступні види податків:

1. ПДФО – це податок з доходів фізосіб, його ставка становить 18% з отриманих коштів.
2. ВЗ – військовий збір, ставка наразі дорівнює 5% від доходу.

За результатами звітного року до 1 травня року наступного потрібно сформувати та відправити в ДПС декларацію про доходи. А протягом наступних за граничним терміном подання звіту трьох місяців, тобто, до 1 серпня, треба перерахувати податки за результатами декларації.

Наприклад, ви здавали квартиру протягом періоду з 1 червня по 31 грудня 2024 року і отримали за 7 місяців 70 000 гривень. Вносите цю суму в декларацію, подаєте її до 1 травня 2025 року, а до 1 серпня 2025 року сплачуєте податки: 12 600 ПДФО і 3 500 військового збору. Все, ви виконали свої зобов’язання перед державою і тепер можете вільно розпоряджатися коштами.

Цей варіант підходить, якщо ви маєте одне житло на здачу і не хочете реєструвати вашу діяльність як ФОП. Часто квартири здають власники, які вже працюють в якості найманих працівників і не хотять ще й здійснювати оформлення ФОП заради фіксації прибутку, що сьогодні є, а завтра – може і не бути. Якщо ви вирішите не здавати квартиру, а продати її чи почати робити ремонт, наприклад.

Важливо!

Навіть якщо ви здаєте лише одну невелику квартиру за незначні кошти – все одно їх потрібно декларувати. За неподання або несвоєчасне подання декларації в п. 120.1 ПКУ передбачена штрафна санкція у сумі 340 грн.

Реєстрація ФОП для можливості легально здавати в оренду квартиру

Другий варіант – зареєструвати ФОП, з використанням КВЕДу 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», вибрати одну з доступних груп спрощеної системи оподаткування і перераховувати значно менші податки, ніж в статусі фізичної особи.

Для того, щоб вибрати правильно систему, групу єдиного податку, потрібно знати, скільки квадратних метрів ви маєте у власності та плануєте здавати в оренду. Адже для «спрощенців» встановлені певні обмеження саме для здачі приміщень в оренду. Якщо вибираєте загальну систему – проблем немає. Але і податки там такі ж високі, як і для фізосіб. А от щоб платити значно менші кошти до бюджету, варто розглянути саме спрощену систему (єдиний податок).

Отже, згідно п.п. 291.5.3. ПКУ, виключно на загальній системі оподаткування дозволено перебувати підприємцям, що надають в оренду:

• земельні ділянки загальною площею від 0.2 гектарів;
• житлові приміщення чи їх частини, якщо їх загальна площа складає більше 400 м2;
• будь-які нежитлові приміщення та/чи їх частини, якщо їх площа перевищує 900 м2.

Проте якщо загальна квадратура приміщень, що здаються, не перевищує цих обсягів, то підприємець може бути платником спрощеної системи 2 або 3 групи, але все одно з деякими обмеженнями.

Так, ФОП 2 групи може здавати в оренду приміщення чи земельні ділянки тільки фізособам або ж ФОПам, юрособам, що також перебувають на єдиному податку. Надавати в оренду квартиру чи нежитлове приміщення тим, хто сплачує податки на загальній системі, заборонено. Це податкова вважатиме порушенням умов перебування на 2 групі ЄП.

А ось якщо вами була здійснена реєстрація ФОП 3 групи, ви можете здавати в оренду приміщення будь-кому – обмежень щодо вибору контрагентів немає. Але пам’ятаємо про обмеження щодо площі приміщення – воно актуальне для обидвох груп «спрощенців».

Подання форми №20-ОПП, сплата податку на нерухоме майно

Якщо ви, все ж таки, пішли другим шляхом, і відкрили ФОП для здійснення діяльності, пов’язаної зі здачею квартири в оренду, вам необхідно впродовж 10 днів з дня оформлення подати в ДПІ за місцем реєстрації спеціальну форму №20-ОПП.

Ця форма відображає наявність у вас нерухомості, яку ви використовуєте для здійснення підприємницької діяльності. Обов’язково у цій формі, у 9 рядку, потрібно поставити позначку, що нерухомість надається в оренду.

Раз на рік кожна фізособа, у власності якої є нерухоме майно, має перераховувати податок на нерухоме майно. Нарахування цього збору можна побачити в електронному кабінеті платника податків, в розділі ЕК громадян, ППР (податкове повідомлення-рішення).

Після того, як в ППР з’явиться дата вручення, сума нарахованого податку відобразиться в розділі «Стан розрахунків з бюджетом» як податковий борг. Цю суму необхідно сплатити, так як бувають ситуації, що за несплату податкового боргу податку на нерухоме майно ФОПів позбавляють статусу єдиного податку.

Отже, хоч цей збір є податком фізичної особи, він також може стати причиною анулювання статусу «спрощенця» для підприємця, що завжди тягне за собою дуже неприємні наслідки. Тому сплачувати все важливо вчасно.

Реєстрація РРО/ПРРО для здачі ФОП квартири в оренду

Отримуючи орендну плату за нерухомість, також важливо взяти до уваги, що в разі проведення розрахунків за реквізитами у форматі IBAN проводити платежі через РРО/ПРРО не треба. Але якщо підприємець отримує оплату готівкою чи будь-яким безготівковим способом (переказ на картку, наприклад), він зобов’язаний застосовувати реєстратор.

Реєстрація РРО для ФОП здійснюється в ДПС. Наразі найпростішим варіантом є встановлення програмного реєстратора. ПРРО обходиться в обслуговуванні дешевше, може працювати на будь-якому сучасному девайсі (планшет, смартфон, ноутбук), підтримує видання чеку в онлайн та може автоматично передавати дані для обліку.

Укладення договору на здачу квартири в оренду

Якщо ви здаєте в оренду нерухомість (квартиру чи нежитлове приміщення), потрібно заключити договір оренди в письмовій формі, в якому зазначити такі основні пункти:

• Предмет оренди.
• Вартість та термін оренди.
• Права, основні обов’язки сторін.
• Особисті дані обох сторін.
• Порядок вирішення спорів і конфліктних ситуацій та ін.

Документ захистить вас та ваше майно, а в разі появи конфліктних ситуацій стане підтвердженням наявності правовідносин між вами й другою стороною. Якщо орендар не сплачуватиме вчасно кошти, пошкодить майно тощо – ви завжди зможете використати інструменти й механізми вирішення спорів у правовому полі (для примусу порушника до виконання його обов’язків, отримання відшкодування та ін.), за необхідності навіть у судовому порядку.

Договір можна підписати у паперовій формі або за допомогою електронного документообігу з використанням КЕП (електронного підпису). Договори, які заключаються на довготривалу оренду 3-5 років для державної або комунальної власності, потрібно засвідчувати нотаріально. До такого договору потрібно скласти акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна.

Порядок компенсації вартості комунальних послуг

З приводу сплати, обліку та оподаткування коштів, отриманих в якості сплати за комунальні послуги, питання неоднозначне. Раніше податківці наголошували, що компенсацію вартості комунальних послуг потрібно зазначати у договорі, і ця сума компенсації включалась в дохід ФОП. З консультацією податківців можна ознайомитись за посиланням.

Наразі думка податківців з приводу комунальних платежів змінилась, і тепер компенсацію за комунальні послуги не можна включати в дохід ФОП. На сьогоднішній день з вартості комунальних послуг потрібно сплатити 18% ПДФО та 5% ВЗ. З новим роз’ясненням податківців можна ознайомитись за посиланням.

Можна піти іншим шляхом. Щоб уникнути такого оподаткування, сторони договору оренди можуть «сховати» цей платіж в загальну суму орендної плати, яка буде оподаткована вже як дохід ФОП. Тобто, просто збільшити орендну плату на відповідну суму й не брати окремо кошти за комунальні платежі. Закон у такому випадку не порушується, адже підприємець чесно сплачуватиме податки зі всіх отриманих коштів.

Проте як визначити суми платежів, що змінюються в різні місяці залежно від сезону (зимою «комуналка» завжди більше через опалення, наприклад), зміни вартості послуг обслуговуючих компаній, обсягів використання води, електроенергії та ін.? Тут вже варто розглядати це питання індивідуально з орендарем. А ми повернімося до податків.

Оскільки позиція ДПС неоднозначна, ми рекомендуємо перед тим, як здійснювати діяльність зі здачі в оренду нерухомості, замовити ІПК (індивідуальну податкову консультацію), в якій зазначити конкретний перелік питань саме по вашій ситуації. В майбутньому в разі перевірки ви зможете оперувати твердженнями з ІПК та захистити свою позицію, аргументувати дії, уникнувши штрафів.

А якщо у вас залишились питання щодо здачі в оренду нерухомості чи потрібна допомога у складанні договору, визначенні системи, групи оподаткування – звертайтесь до наших фахівців по юридичну та бухгалтерську консультацію. Номер телефону ви бачите у верхній частині сторінки, також можете залишити свої дані у вікні нижче – і наш менеджер з вами зв’яжеться!

Підписатися на нові статі