Хочу сдавать квартиру в аренду легально: какие КВЭДы и систему налогообложения выбрать?

Содержание

Во время предоставления юридических и бухгалтерских консультаций мы довольно часто получаем от клиентов вопрос о правильном оформлении сдачи недвижимости в аренду. С одной стороны, официальная регистрация такой деятельности защищает вас и ваше имущество, ведь вы можете заключить договор аренды и в случае любых конфликтных ситуаций решать их в правовом поле.

С другой стороны, правильное оформление сдачи в аренду квартиры позволяет легализовать полученные доходы и избежать проблем с налоговой, другими контролирующими органами. Ведь за неуплату налогов с доходов налагаются штрафы, как и за ведение предпринимательской деятельности без регистрации.

А если вами уже была осуществлена регистрация ФЛП (ФОП) и вы ведете предпринимательскую деятельность, но не показываете доходы от сдачи в аренду квартиры, то можете еще и получить неприятные последствия для своего бизнеса. Поэтому мы всегда рекомендуем клиентам оформлять свою деятельность правильно, платить с полученных доходов налоги и не нарушать закон.

Если у вас в собственности есть квартира, которую вы хотите сдать в аренду, то имеете два пути – делать это как физическое лицо или же регистрировать ФЛП. Причем, независимо от того, будете ли вы оформлять предпринимательство именно под этот вид деятельности, или просто добавите нужный КВЭД к уже существующему ФЛП – условия предоставления вашего помещения в аренду и налогообложение дохода будут одинаковыми. И напрямую будут зависеть от системы, группы, на которой вы находитесь.

В этой статье мы рассмотрим оба варианта и расскажем, какие КВЭДы нужно выбрать и какой вариант налогообложения лучше всего подойдет для легализации дохода от сдачи квартиры в аренду.

Сдача в аренду квартиры физическим лицом: условия налогообложения дохода

Первый доступный владельцам квартир вариант – предоставлять свое жилье в аренду в качестве физического лица. В таком случае вам нужно будет уплатить следующие виды налогов:

НДФЛ – это налог с доходов физлиц, его ставка составляет 18% с полученных средств.
ВС – военный сбор, ставка сейчас равна 5% от дохода.

По результатам отчетного года до 1 мая года следующего нужно сформировать и отправить в ГНС декларацию о доходах. А в течение следующих за предельным сроком подачи отчета трех месяцев, то есть, до 1 августа, нужно перечислить налоги по результатам декларации.

Например, вы сдавали квартиру в течение периода с 1 июня по 31 декабря 2024 года и получили за 7 месяцев 70 000 гривен. Вносите эту сумму в декларацию, подаете ее до 1 мая 2025 года, а до 1 августа 2025 года уплачиваете налоги: 12 600 НДФЛ и 3 500 военного сбора. Все, вы выполнили свои обязательства перед государством и теперь можете свободно распоряжаться средствами.

Этот вариант подходит, если у вас есть одно жилье на сдачу и не хотите регистрировать вашу деятельность как ФЛП. Часто квартиры сдают собственники, которые уже работают в качестве наемных работников и не хотят еще и осуществлять оформление ФЛП ради фиксации прибыли, которая сегодня есть, а завтра – может и не быть. Если вы решите не сдавать квартиру, а продать ее или начать делать ремонт, например.

Важно!

Даже если вы сдаете только одну небольшую квартиру за незначительные средства – все равно их нужно декларировать. За неподачу или несвоевременную подачу декларации в п. 120.1 НКУ предусмотрена штрафная санкция на сумму 340 грн.

Регистрация ФЛП для возможности легально сдавать в аренду квартиру

Второй вариант – зарегистрировать ФЛП, с использованием КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества», выбрать одну из доступных групп упрощенной системы налогообложения и перечислять значительно меньшие налоги, чем в статусе физического лица.

Для того, чтобы выбрать правильно систему, группу единого налога, нужно знать, сколько квадратных метров вы имеете в собственности и планируете сдавать в аренду. Ведь для «упрощенцев» установлены определенные ограничения именно для сдачи помещений в аренду. Если выбираете общую систему – проблем нет. Но и налоги там такие же высокие, как и для физлиц. А вот чтобы платить значительно меньшие средства в бюджет, стоит рассмотреть именно упрощенную систему (единый налог).

Следовательно, согласно п.п. 291.5.3. НКУ, исключительно на общей системе налогообложения разрешено находиться предпринимателям, что предоставляют в аренду:

земельные участки общей площадью от 0,2 гектаров;
жилые помещения или их части, если их общая площадь составляет более 400 м2;
любые нежилые помещения и/или части, если их площадь превышает 900 м2.

Однако если общая квадратура помещений, что сдаются, не превышает этих объемов, то предприниматель может быть плательщиком упрощенной системы 2 или 3 группы, но все равно с некоторыми ограничениями.

Так, ФЛП 2 группы может сдавать в аренду помещения или земельные участки только физлицам или ФЛП, юрлицам, что также находятся на едином налоге. Предоставлять в аренду квартиру или нежилое помещение тем, кто платит налоги на общей системе, запрещено. Это налоговая будет считать нарушением условий пребывания на 2 группе ЕН.

А вот если вами была осуществлена регистрация ФЛП 3 группы, вы можете сдавать в аренду помещение кому угодно – ограничений по выбору контрагентов нет. Но помним об ограничении площади помещения – оно актуально для обеих групп «упрощенцев».

Подача формы №20-ОПП, уплата налога на недвижимое имущество

Если вы, все же, пошли вторым путем, и открыли ФЛП для осуществления деятельности, связанной со сдачей квартиры в аренду, вам необходимо в течение 10 дней со дня оформления подать в ГНИ по месту регистрации специальную форму №20-ОПП.

Эта форма отражает наличие у вас недвижимости, которую вы используете для осуществления предпринимательской деятельности. Обязательно в этой форме, в 9 строке, нужно поставить отметку, что недвижимость предоставляется в аренду.

Раз в год каждое физлицо, в собственности которого есть недвижимое имущество, должно перечислять налог на недвижимое имущество. Начисление этого сбора можно увидеть в электронном кабинете налогоплательщика, в разделе ЭК граждан, НУР (налоговое уведомление-решение).

После того, как в НУР появится дата вручения, сумма начисленного налога отразится в разделе «Состояние расчетов с бюджетом» как налоговый долг. Эту сумму необходимо уплатить, так как бывают ситуации, что за неуплату налогового долга налога на недвижимое имущество ФЛП лишают статуса единого налога.

Следовательно, хотя этот сбор является налогом физического лица, он также может стать причиной аннулирования статуса «упрощенца» для предпринимателя, что всегда влечет за собой очень неприятные последствия. Поэтому оплачивать все важно вовремя.

Регистрация РРО/ПРРО для сдачи ФЛП квартиры в аренду

Получая арендную плату за недвижимость, также важно принять во внимание, что в случае проведения расчетов по реквизитам в формате IBAN проводить платежи через РРО/ПРРО не нужно. Но если предприниматель получает оплату наличными или любым безналичным способом (перевод на карту, например), он обязан применять регистратор.

Регистрация РРО для ФЛП осуществляется в ДПС. Сейчас простейшим вариантом является установка программного регистратора. ПРРО обходится в обслуживании дешевле, может работать на любом современном девайсе (планшет, смартфон, ноутбук), поддерживает выдачу чека в онлайн и может автоматически передавать данные для учета.

Заключение договора на сдачу квартиры в аренду

Если вы сдаете в аренду недвижимость (квартиру или нежилое помещение), нужно заключить договор аренды в письменной форме, в котором указать такие основные пункты:

Предмет аренды.
Стоимость и сроки аренды.
Права, основные обязанности сторон.
Личные данные обеих сторон.
Порядок решения споров и конфликтных ситуаций и т.д.

Документ защитит вас и ваше имущество, а в случае возникновения конфликтных ситуаций станет подтверждением наличия правоотношений между вами и другой стороной. Если арендатор не будет платить своевременно средства, повредит имущество и т.п. – вы всегда сможете использовать инструменты и механизмы решения споров в правовом поле (для принуждения нарушителя к исполнению его обязанностей, получения возмещения и др.), при необходимости даже в судебном порядке.

Договор можно подписать в бумажной форме или с помощью электронного документооборота с использованием КЭП (электронной подписи). Договоры, которые заключаются на долгосрочную аренду 3-5 лет для государственной или коммунальной собственности, нужно удостоверять нотариально. К такому договору следует составить акт приема-передачи в аренду недвижимого имущества.

Порядок компенсации стоимости коммунальных услуг

По поводу уплаты, учета и налогообложения средств, полученных в качестве оплаты коммунальных услуг, вопрос неоднозначен. Ранее налоговики отмечали, что компенсацию стоимости коммунальных услуг следует указывать в договоре, и эта сумма компенсации включалась в доход ФЛП. С консультацией налоговиков можно ознакомиться по ссылке.

Сейчас мнение налоговиков по поводу коммунальных платежей изменилось, и теперь компенсацию за коммунальные услуги нельзя включать в доход ФЛП. На сегодняшний день со стоимости коммунальных услуг нужно уплатить 18% НДФЛ и 5% ВС. С новым разъяснением налоговиков можно ознакомиться по ссылке.

Можно пойти другим путем. Чтобы избежать такого налогообложения, стороны договора аренды могут «спрятать» этот платеж в общую сумму арендной платы, которая будет облагаться налогом уже как доход ФЛП. То есть, просто увеличить арендную плату на соответствующую сумму и не брать отдельно средства за коммунальные платежи. Закон в таком случае не нарушается, ведь предприниматель будет честно платить налоги со всех полученных средств.

Однако как определить суммы платежей, которые меняются в разные месяцы в зависимости от сезона (зимой «коммуналка» всегда больше из-за отопления, например), изменения стоимости услуг обслуживающих компаний, объемов использования воды, электроэнергии и др.? Здесь уже следует рассматривать этот вопрос индивидуально с арендатором. А мы вернемся к налогам.

Поскольку позиция ГНС неоднозначна, мы рекомендуем перед тем, как осуществлять деятельность по сдаче в аренду недвижимости, заказать ИПК (индивидуальную налоговую консультацию), в которой указать конкретный перечень вопросов именно по вашей ситуации. В будущем в случае проверки вы сможете оперировать утверждениями из ИПК и защитить свою позицию, аргументировать действия, избежав штрафов.

А если у вас остались вопросы касательно сдачи в аренду недвижимости или нужна помощь в составлении договора, определении системы, группы налогообложения – обращайтесь к нашим специалистам за юридической и бухгалтерской консультацией. Номер телефона вы видите в верхней части страницы, также можете оставить свои данные в окне ниже – и наш менеджер с вами свяжется!