Орендуєте приміщення у ФОП чи фізособи? Приділіть увагу правильному оформленню договору та звітності для сплати податків

Приватному підприємцю у процесі ведення господарської діяльності може знадобитися додаткове приміщення для її здійснення. І купівля нерухомості для розширення бізнесу не завжди є можливою та рентабельною. Набагато простіший і дешевший варіант – оформлення оренди.

До нас часто звертаються підприємці з питаннями: чи можна зняти приміщення в оренду у фізичної особи чи краще співпрацювати з ФОПами або юрособами, як все правильно оформити, чи потрібен договір та ін. Тому в цій статті ми розберемося в усіх тонкощах і розкажемо про особливості правильного оформлення оренди.

Особливості оформлення оренди приміщення для бізнесу

Для ведення бізнесу можна орендувати приміщення у підприємця, підприємства чи фізичної особи незалежно від системи оподаткування, яку використовує орендодавець. Отже, відповідь на питання «Чи може фізособа здавати в оренду приміщення для ведення бізнесу ФОП чи ТОВ?» однозначна – так, може.

Правильне оформлення угоди передбачає обов’язкове укладення договору оренди (між фізособою та ФОП, двома фізичними особами-підприємцями, юридичними особами тощо). Договір оренди нежитлового приміщення укладається між двома сторонами та регулює правовідносини між ними, які виникають в процесі надання приватної власності орендодавця у тимчасове користування орендарю. Це можуть бути складські, офісні приміщення, виробничі чи торгові площі тощо.

Правовідносини між сторонами регулюють ГКУ та ЦКУ (за умови, що приміщення не знаходиться у державній або комунальній власності). Договір укладається в письмовій формі, вважається чинним з моменту підпису його обидвома сторонами, якщо інше не передбачено договором.

Договір оренди між фізособою та ФОП, юрособою має містити наступні відомості:

• Предмет і мета договору – інформація про приміщення, особливості ведення підприємницької діяльності в ньому та ін.
• Дата і місце укладення.
• Дані про орендодавця і орендаря.
• Права, обов’язки сторін.
• Вартість і термін оренди, умови дострокового розірвання.
• Відповідальність сторін та додаткові пункти щодо обставин непереборної дії, умов продовження дії договору та ін.

Під час укладення договору оренди між фізособою та ФОП або юридичною особою варто максимально точно й детально зафіксувати умови взаємодії сторін, аби в майбутньому уникнути конфліктних ситуацій. Ми рекомендуємо звертатися до спеціалістів для розробки договору, який максимально точно відповідатиме вашим потребам і дасть змогу захистити права й інтереси.

Важливі нюанси:

1. Якщо ви плануєте орендувати приміщення не у орендодавця, а у іншого орендаря, необхідно укласти договір суборенди (між ФОП, фізичними чи юридичними особами). Детальніше про різницю між договорами оренди та суборенди ви можете почитати в нашому матеріалі.
2. Після того, як договір буде укладено, необхідно подати до податкової служби повідомлення за формою №20-ОПП. Його подають протягом десяти днів після того, як було розпочато оренду.

Якщо вам потрібна консультація юриста для розробки договору або висвітлення будь-якого питання стосовно його укладення – звертайтесь до спеціалістів БІП за вказаним на сайті номером телефону.

Різниця між орендою у фізособи та ФОП

У разі, коли суб’єкт господарювання (юрособа чи ФОП) орендує приміщення у фізособи, роль податкового агента виконує орендар. Обов’язок податкового агента, який нараховує дохід, що оподатковуватиметься – утримувати з орендодавця податки, користуючись ставкою відповідно до пп. 168.1.1 ПКУ.

Отже, в разі оренди у фізособи податки сплачує орендар. Доходи, отримані від здачі в оренду нежитлового приміщення фізичною особою, оподатковуються ПДФО (18%) та військовим збором (5%). Сплата ПДФО та військового збору до бюджету здійснюється в момент виплати фізособі доходу. Це передбачено у пп. 168.1.2 ПКУ.

Суму оренди, яка виплачена фізособі, орендар відображає у Додатку 1ДФ. В такому випадку використовують ознаку доходу із кодом 106. Це основна відмінність оренди у фізичної особи та ФОП – в першому випадку треба сплачувати за орендодавця податки. А коли суб’єкт господарювання бере нерухомість в оренду у ФОП, він не зобов’язаний сплачувати податки з отриманого ним доходу.

Але необхідно перевірити наявність у ФОП-орендодавця відповідних КВЕД:

• Якщо їх немає – орендар зобов’язаний сплатити податки у розмірах, передбачених для фізосіб.
• Якщо ж потрібні КВЕДи є, податки сплачуються відповідно до системи оподаткування – так, наприклад, дохід від оренди ФОП 3 група стандартно оподатковує за ставкою 5% єдиного податку та 1% військового збору.

Виплачена орендна плата також відображається у Додатку 1ДФ. У цьому випадку використовують код доходу 157. У звіті відображають суми, виплачені за квартал, подають його протягом 40 календарних днів після його закінчення.

Що відбувається, якщо орендар відшкодовує комунальні послуги?

Без комунальних послуг ведення господарської діяльності неможливе. Тому важливо заздалегідь визначити, хто їх оплачуватиме. У тому випадку, коли відшкодування відсутнє та оплату комунальних послуг здійснює орендар, то проблем немає, оскільки це його витрати, передбачені договором.

Якщо ж ТОВ чи ФОП орендує приміщення у фізособи і оплата за комунальні послуги здійснюється фізособою, то орендар може відшкодовувати ці суми. Головне – така умова має бути прописана у договорі. Податківці вважають, що такі виплати – це частина плати за оренду. Відповідно, суми відшкодування включаються до форми 1ДФ у той самий рядок, що й орендна плата. При цьому використовують код доходу 106. Відшкодування також обкладається податками.

Коли відшкодування оплати за комунальні послуги не передбачено у договорі оренди, ці суми будуть додатковим благом для фізособи. Їх також обкладають ПДФО та військовим збором, але у формі 1ДФ суми вказують з кодом доходу 126.

Розраховуючи під час здачі в оренду нежитлового приміщення фізичною особою податки, слід враховувати такий нюанс: військовий збір нараховують із чистої суми орендної плати, а ПДФО – з використанням натурального коефіцієнта.

Що робити, якщо орендар зробив ремонт у приміщенні?

При виконанні ремонтних робіт в офісі або будь-якому іншому орендованому приміщенні фізособа, яка здає нерухомість в оренду, набуває додаткового блага. Відповідно до пп.164.2.17 та п. 164.5 ПКУ такий дохід потрібно обкласти ПДФО та військовим збором.

Щоб визначити базу для оподаткування ПДФО, використовують натуральний коефіцієнт. Військовий збір утримують із чистої суми, витраченої на ремонт. Цей прибуток відображається у формі 1ДФ, при цьому використовують код доходу 126.

Але тут також є винятки. Якщо поліпшення чи результати ремонту можна відокремити, забрати після закінчення терміну оренди, тоді не потрібно нараховувати податки з доходу.

Як бачите, нюансів та «підводних каменів» у теми оренди приміщення для ведення підприємницької діяльності досить багато. І якщо вам потрібна допомога у висвітленні будь-яких питань та складнощів, ви можете отримати консультацію юриста БІП. Звертайтесь за вказаними на сайті контактами або залишайте свій номер телефону у формі нижче – і ми вам зателефонуємо!

Автор статті

Інна Забоцька Верифікований експерт

Бухгалтер-консультант · Спеціаліст з КІК та міжнародного оподаткування

Профіль автора Всі статті автора →

Підписатися на нові статі