ФОП для рієлтора: вибір КВЕД, системи та групи оподаткування, реєстрація, правила подання звітності

Рієлторська діяльність – популярний вид підприємництва в Україні в 2025 році. Попит на послуги спеціаліста, який допомагає купувати, продавати, здавати чи брати різні об’єкти в оренду, а також здійснювати оцінку вартості приміщень і будівель, пошук пропозицій, підготовку документів тощо, залишається стабільно високим.

Реєстрація ФОП для рієлтора дозволяє працювати самостійно, створювати власну клієнтську базу і співпрацювати з агентствами нерухомості на договірних умовах. Саме оформлення ФОП є оптимальним варіантом для більшості фахівців, які планують працювати легально та розвивати свою справу.

Адже реєстрація ТОВ для відкриття компанії зазвичай передбачає наявність партнера, потребує вкладення коштів, готовності вникати в усі нюанси ведення бізнесу та функціонування підприємства. ТОВ підходить для тих, хто вже «переріс» ФОП і хоче йти далі, маючи ресурси для розвитку та масштабування.

Водночас формат ФОП для рієлтора є більш простим і доступним варіантом. Проте також дає можливість офіційно отримувати дохід, укладати договори, сплачувати податки у спрощеному режимі та користуватися репутаційними перевагами легальної діяльності. Тому в цій статті ми поговоримо про особливості реєстрації ФОП для рієлтора, правила ведення діяльності.

Підбір КВЕД для рієлтора: 68.31 (агентства нерухомості) та інші

Для реєстрації ФОП рієлтор має вибрати правильний КВЕД, а краще навіть декілька. Нагадаємо, що працювати підприємець може виключно в межах зареєстрованих кодів економічної діяльності. Наприклад, якщо в нього відкритий ФОП і там внесені КВЕДи для офлайн-торгівлі одягом чи надання послуг з дизайну, займатися іншою діяльністю (створювати ігри чи продавати іграшки) заборонено.

Але є й хороша новина – перелік КВЕДів не сталий, його можна змінювати в будь-який момент ведення діяльності. Коди КВЕД вносяться під час реєстрації ФОП та в процесі діяльності. Єдина умова – спочатку фіксуєте потрібні КВЕДи в ЄДР та податковій, а вже потім працюєте за ними. В іншому випадку податкова буде накладати штрафи та застосовувати санкції.

Повернімося до вибору КВЕД для рієлтора. Всі коди зібрані в класифікації КВЕД-2010. Основним видом діяльності тут зазвичай є КВЕД 68.31 – Агентства нерухомості, який офіційно охоплює посередництво в купівлі, продажу, оренді чи оцінці нерухомості. Цей КВЕД рієлтор має вказати обов’язково.

Додатково можна вказати також:

• 63.99 – Надання інших інформаційних послуг, н.в.і.у.
• 63.11 – Оброблення даних, розміщення інформації на веб-вузлах і пов’язана з ними діяльність – якщо ФОП-рієлтор буде працювати з сайтами, соцмережами, наприклад.
• 63.12 – Веб-портали – теж часто додають такий КВЕД для рієлтора.
• 73.11 – Рекламні агентства – для рекламування послуг клієнтів тощо.
• 73.12 – Посередництво в розміщенні реклами в засобах масової інформації.
• 74.20 – Діяльність у сфері фотографії – якщо ФОП-рієлтор буде самостійно фотографувати об’єкти для розміщення інформації про них на веб-порталах, до прикладу.

Також можна додати й інші КВЕД для рієлтора – список не вичерпний і напряму залежить від специфіки діяльності підприємця та спектру послуг, які він планує надавати. Краще за все перед тим, як зареєструвати ФОП, підібрати коди на консультації з юристом, який допоможе визначити всі доступні варіанти.

Яку систему, групу ФОП вибрати

Наступним кроком підготовки до реєстрації ФОП для рієлтора є вибір системи оподаткування. Найбільш зручною є спрощена система.

Єдиним доступним варіантом ЄП для рієлтора є 3 група. Адже в переліку видів діяльності, які може вести ФОП на 1 групі, рієлторських послуг немає. Для 2 групи окремо визначено, що така діяльність заборонена (п. 291.4 ПКУ), а 4 група створена виключно для сфери сільського господарства.

Отже, ФОП-рієлтор може вибрати 3 групу спрощеної системи оподаткування, яка дозволяє:

1. Вести діяльність, пов’язану з наданням рієлторських послуг.
2. Сплачувати невисокі суми податків – 5% єдиного податку та 1% військового збору з отриманого доходу (плюс 22% від суми мінімальної зарплати ЄСВ – єдиний соціальний внесок).
3. Працювати з фізичними і юридичними особами без обмеження.
4. Наймати будь-яку кількість працівників за необхідності.

До обов’язків ФОП-рієлтора, який є платником 3 групи єдиного податку, входить щоквартальне звітування до ДПС та регулярна сплата податків.

Також під час реєстрації ФОП для рієлтора можна вибрати й загальну систему оподаткування. Проте ця система невигідна через високі суми податків, які доведеться сплачувати в бюджет – до 45% з чистого доходу (базу оподаткування можна зменшити на суму витрат).

Реєстрація ФОП для рієлтора

Реєстрація ФОП відбувається:

• онлайн через «Дію»;
• в Центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП);
• через приватного нотаріуса, який наділений правами державного реєстратора та може проводити реєстраційні дії;
• залучивши юриста в якості представника.

Для реєстрації ФОП через «Дію» потрібно мати КЕП або Дія.підпис. Детально ми писали про процедуру онлайн-реєстрації ФОП в одному з попередніх матеріалів, який ви можете знайти за активним посиланням. Реєстрація в ЦНАПі здійснюється також досить просто – треба мати з собою паспорт, код та заповнити паперову заяву.

Сам процес оформлення підприємницької діяльності в статусі ФОП нескладний. Проте під час заповнення заяви потрібно знати, які параметри вказати (КВЕДи для рієлтора, вибір варіанту оподаткування) і ось тут можуть виникнути складнощі. В разі залучення юриста до процесу оформлення ФОП можна уникнути проблем і бути впевненим, що все зроблено правильно.

Після реєстрації ФОП дані автоматично вносяться до ЄДР, підприємця беруть на облік як платника єдиного податку в ДПС (але потрібно цей статус відслідкувати в кабінеті податкової) і він може офіційно здійснювати діяльність. Також варто відкрити окремий рахунок у банку для підприємницької діяльності.

Оформлення договору для співпраці з клієнтами

Окрему увагу слід приділити договорам з клієнтами. Рієлтор має право укладати договори на надання послуг з фізичними або юридичними особами. У договорі варто чітко прописувати предмет співпраці (наприклад, пошук покупця чи орендаря), умови оплати, розмір комісії, терміни та відповідальність сторін.

Закон не вимагає спеціальної ліцензії для рієлторів, але професійна етика і юридична грамотність відіграють ключову роль у формуванні довіри клієнтів. Тому цим питанням варто приділити серйозну увагу.

Якщо вам потрібна допомога, ви можете звернутись до наших фахівців – з приводу розробки, перевірки договорів, інших юридичних нюансів ведення діяльності ФОП-рієлтором.

Звітність, яку повинен подавати рієлтор в ДПС

Зараз ми розглянемо ще один важливий аспект діяльності рієлтора, що стосується подання звітності до податкової. Як платник податків підприємець повинен регулярно подавати звіти в ДПС про отримані доходи – відповідно до термінів і правил, встановлених для його системи, групи. Проте є ще один нюанс, про який повинні знати рієлтори.

Згідно з п. 170.1.6 ПКУ, всі суб’єкти господарювання, які надають послуги посередників в сфері оренди нерухомості, повинні надавати інформацію про укладені за їх участю цивільно-правові договори до податкової за місцем реєстрації. Зробити це потрібно в терміни, встановлені для подання податкового розрахунку, за затвердженою формою.

Обов’язок подавати звітність виникає лише за умови, що виконуються три критерії одночасно:

1. Рієлтор є суб’єктом господарювання (зареєстрований як ФОП або ТОВ) і діє саме як посередник у договорі оренди.
2. Одна зі сторін угоди – фізична особа, яка не є підприємцем, і вона виступає орендодавцем.
3. Впродовж звітного періоду було укладено цивільно-правовий договір оренди нерухомості (житлової чи комерційної) за посередництва рієлтора.

Обов’язок звітування виникає виключно за наявності всіх трьох умов. Якщо хоча б одна з цих умов не виконана (наприклад, орендодавець – це юридична особа або ФОП), обов’язок подавати такий звіт не виникає. Метою такої звітності є контроль податкової служби за доходами фізичних осіб, які здають нерухомість в оренду.

Правила подання звітності до податкової

Звітність подається у спеціальній формі, затвердженій Наказом Міністерства фінансів №497 від 13 травня 2017 року. Повну назву бланку та саму форму ви можете знайти в наказі за посиланням.
Що потрібно зазначити в звіті:

• прізвище, ім’я, по батькові й податковий номер орендодавця;
• дані орендаря;
• адресу та характеристику об’єкта;
• площу, призначення, строк і суму орендної плати;
• дату укладення договору.

Документ подається до податкової служби за місцем реєстрації ріелтора – до 20-го числа місяця, що настає за звітним. Якщо у звітному періоді не було жодної угоди оренди з участю фізичної особи, «нульову» звітність подавати не треба. Тобто, звітувати ФОП-рієлтор зобов’язаний лише за фактом укладення таких договорів.

Штрафи за порушення правил звітування

За неподання або несвоєчасне подання інформації на рієлтора може бути накладено штрафні санкції, передбачені ст. 119-1 ПКУ в таких сумах:

1. За перше порушення – штраф становить 680 грн. за кожен випадок.
2. За повторне протягом року – 1360 грн.

Крім фінансових санкцій, систематичні порушення встановлених вимог можуть призвести до перевірок ФОП-рієлтора і додаткової уваги з боку податкової служби. Тому ми рекомендуємо вести точний облік усіх посередницьких операцій та своєчасно подавати звіти, щоб не наражати свій бізнес на проблеми.

ФОП для рієлтора – це формат ведення діяльності, який передбачає мінімальні податки, просту звітність і повну легальність співпраці з клієнтами. Водночас рієлтор, який працює як ФОП, має змогу вибудовувати власний бренд, рекламувати послуги, укладати угоди напряму та розширювати команду шляхом укладання цивільно-правових договорів з іншими агентами.

Ми розглянули основні етапи реєстрації ФОП для рієлтора та важливі нюанси ведення діяльності. Якщо вам потрібна допомога в розгляді окремих моментів – звертайтесь по юридичну чи бухгалтерську консультації до наших фахівців! Також ви можете замовити послуги подання звітності, ведення бухгалтерії, реєстрації ФОП, розробки договору та ін.

Підписатися на нові статі