Чи може ФОП на ЄП здавати приміщення в оренду? Як не втратити статус «спрощенця»? Всі нюанси та тонкощі

Зміст

Реєстрація ФОП в якості платника єдиного податку передбачає певні обмеження, що стосуються річних лімітів доходу, вибору сфер та видів діяльності, кількості найманих працівників. Під час переходу на спрощену систему ФОП може вибрати одну з чотирьох груп платників ЄП, що відповідає потребам його бізнесу та дозволяє сплачувати податки за зниженими ставками, вести менші обсяги звітності.

В цій статті ми розкажемо про те, чи можуть ФОП-«спрощенці» здавати в оренду приміщення, і розглянемо основні правила ведення такої діяльності платниками ЄП.

На яких умовах ФОП на ЄП може бути орендодавцем приміщення

Нижче ми розглядатимемо лише правила для підприємців, що здійснили оформлення ФОП на єдиному податку 2 і 3 груп. Адже, згідно зі ст. 291 ПКУ, платникам ЄП 1 групи дозволено займатися виключно наданням населенню побутових послуг або роздрібним продажем товарів з лотків і прилавків на ринках. А реєстрація ФОП на 4 групі ЄП доступна лише для сільськогосподарських товаровиробників.

В той же час, ФОП-платникам єдиного податку 2 та 3 груп дозволено здавати приміщення в оренду. Але здійснювати таку діяльність потрібно з урахуванням вимог та правил, встановлених для всіх «спрощенців» нормами ПКУ. Адже в разі порушень ФОП може втратити статус платника єдиного податку і отримати штрафні санкції.

Законодавчі вимоги та нюанси щодо надання приміщення в оренду ФОП і фізособою

Спочатку розберемося з тим, як регулюється надання ФОПом приміщення в оренду. Відповідно до ст. 325 ЦКУ, суб’єктом права власності може бути фізична чи юридична особа. А тому право власності на нерухомість реєструється на фізичну особу, а не на фізичну особу-підприємця. І здавати нерухоме майно в оренду власник може двома способами:

Як ФОП – і тоді зобов’язаний вести таку діяльність відповідно до вимог ПКУ, встановлених для вибраної ФОПом системи оподаткування. В нашому випадку це ЄП.
Як фізична особа – поза підприємницькою діяльністю, отримуючи прибуток на особистий (НЕпідприємницький) рахунок, сплачуючи податки як фізособа та не маючи ніяких обмежень.

Другий варіант є досить ризикованим, адже податкова може вважати підприємницькою діяльність фізичної особи, за яку вона отримує дохід. І вимагати дотримання правил та обмежень, встановлених для ФОПа, а тому нижче розглянемо їх більш детально.

Також зазначимо, що відповідальність за здійснення підприємницької діяльності без реєстрації ФОП тягне за собою накладення штрафів, суми яких стартують від 17 000 грн. і досягають 34 000 грн. (згідно зі ст. 164 КУпАП).

КВЕДи для надання в оренду приміщення ФОП 2 і 3 групи

Для того, щоб мати можливість займатися будь-яким видом діяльності, під час оформлення ФОП реєструє потрібні КВЕДи. Кількість їх не обмежена і працювати за всіма не обов’язково. Але здійснювати діяльність, яка НЕ зафіксована у відповідних кодах, заборонено. Отже, для того, щоб здавати приміщення в оренду ФОП 2 чи 3 групи повинен зареєструвати один з наступних КВЕДів, виходячи із специфіки діяльності ФОП:

68.20 – «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
55.10 – «Діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщування».

ФОП може мати зареєстрованими обидва КВЕД одночасно. Зміна КВЕД (додавання потрібних кодів і видалення неактуальних) відбувається шляхом подання заяви онлайн на порталі «Дія» чи державному реєстратору та внесення відповідних змін у ЄДР і ДПС.

Обмеження для ФОП-орендодавців 2 і 3 групи ЄП

Якщо під час оформлення ФОП чи в процесі ведення діяльності підприємцем було вибрано КВЕД 68.20 для надання в оренду нерухомого майна, перебування на спрощеній системі встановлює для нього певні обмеження щодо площі приміщення.

Так, відповідно до п.п. 291.5.3 ПКУ, «спрощенці» можуть здавати в оренду приміщення:

Житлові – загальною площею до 400 кв. м.
Нежитлові – загальною площею до 900 кв. м.

При цьому, сам об’єкт може бути набагато більше за площею, обмеження стосується саме тієї його частини, яка здається в оренду. Але тоді в разі перевірки податковою потрібно мати чіткі умови договору та підтвердження того, що в оренду здається не все приміщення, а лише певна його частина.

Також варто пам’ятати про те, що площі додаються. Тобто, якщо ФОП здає в оренду житлові приміщення на 50, 150 і 250 квадратних метрів, він порушує правило (адже загальна площа складає 450, що на 50 більше дозволених 400 кв. м). Одночасно можна здавати різні види нерухомості у встановлених межах – 350 метрів житлової і 560 нежитлової, наприклад.

Для ведення діяльності за КВЕД 55.10 (для готелів та ін.) обмежень щодо площі приміщення не встановлено. Тому ФОП 2 і 3 групи за умови відкриття готелю, хостелу можуть не дотримуватися вищевказаних обмежень.

Надання нерухомості в оренду ФОПом 2 групи

Незалежно від того, за якими КВЕДами працює ФОП-«єдинник» 2 групи, він неодмінно має дотримуватися норм щодо вибору контрагентів, які встановлені ст. 291 ПКУ. Надавати в оренду приміщення ФОП 2 групи може виключно населенню (фізичні особи, що перебувають на території України) та платникам єдиного податку (ФОП, ТОВ).

Платникам ЄП 2 групи заборонено надавати послуги (а, отже, і здавати в оренду приміщення) ФОПам та юридичним особам, що сплачують податки за загальною системою.

Умови надання в оренду нерухомості ФОП 3 групи ЄП

Якщо під час реєстрації підприємця в ДПС він вибрав 3 групу єдиного податку, обмежень щодо отримувачів послуг для нього не встановлено. Тобто, він має право здавати приміщення в оренду будь-кому – ФОП і ТОВ (незалежно від системи оподаткування, на якій вони перебувають), фізичним особам, державним установам та організаціям тощо.

Додаткові вимоги щодо надання в оренду приміщень

Про що ще варто пам’ятати ФОП, здаючи приміщення в оренду:

Застосування РРО/ПРРО необхідне в разі прийняття оплати готівкою або в безготівковій формі. Якщо оплата проводиться виключно на IBAN за реквізитами, реєстратор можна не використовувати.
Договір оренди – необхідно укладати в письмовій формі (дозволено в електронному форматі за умови накладення КЕП). Якщо договір укладається на 3 і більше років, його треба завірити нотаріально.
Подання форми №20-ОПП – здійснюється протягом 10 днів з моменту укладення договору (передачі нерухомості в оренду) та передбачає вимогу зміни інформації про об’єкт.

Як караються порушення вимог

За недотримання будь-якої зі вказаних вище вимог на ФОП-«спрощенця» чекають неприємні наслідки та штрафні санкції, відповідно до встановленого порушення.

Наприклад, здійснення діяльності без реєстрації відповідного КВЕД, перевищення обмежень щодо площі житлових і нежитлових приміщень передбачають для ФОП обов’язок сплатити 18% ПДФО та 1.5% військового збору з отриманого від такої діяльності доходу і переведення на загальну систему оподаткування.

Аналогічно карається порушення ФОП 2 групи вимог щодо співпраці з контрагентами (надання приміщення в оренду ФОП і ТОВ, що знаходяться на загальній системі оподаткування).

У таких випадках ФОП повинен перейти на загальну систему з 1 числа місяця, що йде наступним після скоєння порушення. Якщо він не зробить цього добровільно, в разі фіксації порушення ДПС примусово змінить статус шляхом анулювання реєстрації платника єдиного податку.

Отже, на яких умовах ФОП 2 і 3 групи ЄП можуть здавати в оренду нерухомість:

Вибір відповідних КВЕД для ведення такої діяльності (зазвичай це 68.20 для діяльності здачі приміщень в оренду, для діяльності готелів підходить 55.10).
Дотримання обмеження стосовно площі житлових, нежитлових приміщень (до 400 і 900 кв. м відповідно).
Надання послуг лише тим клієнтам, з якими дозволяє працювати вибрана група ЄП (2 з платниками ЄП і населенням, 3 – зі всіма).

Щодо штрафів, то вони застосовуються в разі невчасного подання ФОПом звітності до ДПС та сплати податків, невикористання РРО (якщо його застосування є обов’язковим), неналежного ведення первинної документації. Тому отриманий дохід потрібно вказувати в декларації платника ЄП, враховувати при обчисленні податку. Важливо правильно складати договір на оренду і зберігати його протягом встановлених законодавством термінів.

Якщо у вас залишились будь-які питання стосовно здачі в оренду приміщення ФОП на ЄП і потрібна консультація бухгалтера – звертайтесь до наших фахівців за номером телефону, вказаним на сайті, чи залишайте дані у формі зворотного зв’язку і ми вам зателефонуємо.

Наші спеціалісти мають великий досвід роботи і слідкують за всіма законодавчими змінами, а тому завжди раді надати кваліфіковану допомогу.