ДПС рахує компенсацію комуналки орендодавцю в ліміт 1 млн грн для реєстрації платником ПДВ: ІПК № 5876

Гроші, які орендар відшкодовує орендодавцю за комунальні послуги та енергоносії, ДПС включає в обсяг операцій для обов’язкової реєстрації платником ПДВ, навіть якщо компенсацію сплачують за окремим договором і без націнки. Таку позицію податкова висловила в індивідуальній податковій консультації від 05.10.2026 № 5876/ІПК/99-00-21-03-02. ІПК обов’язкова лише для запитувача, але показує позицію ДПС.

ІПК надана товариству, але п. 181.1 ПКУ однаковий для всіх, хто не на єдиному податку, тож, на нашу думку, такий самий підхід ДПС застосує і до ФОП на загальній системі, який здає приміщення. На єдинників 1–3 групи обов’язкова реєстрація за п. 181.1 ПКУ не поширюється.

Що запитував орендодавець

ТОВ, не зареєстроване платником ПДВ, здає в оренду власну нерухомість. Орендну плату сплачують за договором оренди, а за окремими договорами орендарі відшкодовують комунальні послуги та енергоносії, пов’язані з утриманням приміщень. До орендної плати ці суми не входять. Товариство поставило шість питань: чи входить така компенсація в обсяг операцій для порогу 1 000 000 грн за останні 12 календарних місяців (п. 181.1 ПКУ), чи має значення, що її сплачують за окремим договором, у межах фактичних витрат і без прибутку, і якщо входить – на якій підставі.

Чому ДПС додає компенсацію до обсягу операцій

Податкова відповіла на всі шість питань разом і спиралася на три аргументи.

Перший – економічна суть оренди. Утримання майна (комунальні послуги тощо) ДПС вважає складовою господарської діяльності з нерухомістю, а орендар в орендній платі має компенсувати всі елементи витрат, пов’язаних з орендою, у тому числі використані комунальні та експлуатаційні послуги.

Другий – превалювання сутності над формою (ст. 4 Закону № 996-XIV): для податкового обліку важать економічні наслідки операції, а не те, як її оформили.

Третій – база оподаткування. Оренда – об’єкт оподаткування ПДВ (п. 185.1 ПКУ), а до договірної вартості включають будь-які суми, що передаються платнику у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг (п. 188.1 ПКУ). Звідси висновок ДПС: компенсація комунальних витрат – складова орендної плати, вона входить до бази оподаткування ПДВ і в загальний обсяг операцій для п. 181.1 ПКУ. Отже, після реєстрації платником ПДВ орендодавець нараховує податок і на суми компенсації.

Виняток у п. 188.1 ПКУ є, але вузький: до бази не включають відшкодування витрат на утримання майна, комунальні послуги та енергоносії лише орендодавцю – бюджетній установі. Комерційних орендодавців він не стосується.

Як порахувати, чи настав обов’язок реєстрації

Наприклад, ТОВ здає офіс за 70 000 грн на місяць, а орендар окремо відшкодовує комуналку в середньому 15 000 грн на місяць. За 12 місяців оренда дає 840 000 грн, і поріг начебто не перевищено. Але з компенсацією обсяг становить 1 020 000 грн (840 000 + 180 000), тобто перевищує 1 млн грн, і за логікою ІПК товариство має зареєструватися платником ПДВ в обов’язковому порядку. Рахують за ковзні 12 календарних місяців: за 11 місяців у цьому прикладі набирається 935 000 грн, тож поріг перевищено на 12-му місяці, і заяву потрібно подати до 10 числа наступного місяця.

У поріг рахують суми без ПДВ, нараховані (сплачені) за 12 місяців (п. 181.1 ПКУ). До обсягу ДПС у цій же ІПК включає операції за ставками 0 %, 7 %, 14 % і 20 %, а також звільнені від ПДВ. Операції, які не є об’єктом оподаткування, не враховують. Строк заяви при перевищенні – не пізніше 10 числа місяця, наступного за місяцем, у якому вперше досягнуто обсягу (п. 183.2 ПКУ). Хто мав зареєструватися, але не подав заяву, відповідає за ненарахування або несплату ПДВ на рівні зареєстрованого платника без права на податковий кредит і бюджетне відшкодування (п. 183.10 ПКУ).

Обсяг менший за 1 млн грн – реєструватися можна добровільно (ст. 182 ПКУ). Строки добровільної реєстрації ми розбирали в новині «Заява № 1-ПДВ при переході на загальну систему».

Часті запитання

Чи можна посилатися на ІПК № 5876 іншому орендодавцю?

Ні. ІПК має індивідуальний характер і може використовуватися лише платником, якому її надано (п. 52.2 ПКУ).

Чи нараховувати ПДВ на компенсацію комуналки після реєстрації?

За позицією ДПС, так: компенсація включається орендодавцем до бази оподаткування ПДВ у загальновстановленому порядку, навіть за окремим договором.