Заполни форму
Назад в блог
Налог на недвижимость – это местный налог, который платят физические и юридические лица из числа владельцев жилой, нежилой недвижимости. Его сумма зависит от площади объекта, установленной местным советом ставки и предусмотренных законодательством льгот. Максимальная ставка в 2026 году (за 2025 год) составляет 120 грн за 1 кв. м, но фактическая ставка может быть ниже.
Для физических лиц действует лимит необлагаемой налогом площади – 60 кв. м для квартиры, 120 кв. м для жилого дома или 180 кв. м, если в собственности есть разные типы жилой недвижимости. Отдельные объекты могут не облагаться налогом из-за установленных законом или местными советами льгот, а для недвижимости на территориях активных боевых действий, временной оккупации, а также поврежденной или уничтоженной в результате войны действуют специальные правила.
Проверить начисление и сумму налога физическое лицо может через электронный кабинет ГНС или в налоговом уведомлении-решении, которое рассылает налоговая плательщикам.
Одна из самых распространенных ошибок при расчете налога на недвижимость в 2026 году – ориентироваться на минимальную зарплату и ставки, действующие именно в 2026 году. Но этот налог уплачивается за конкретный отчетный год, поэтому показатели его расчета берутся за соответствующий налоговый период.
В 2026 году уплачивается налог на недвижимое имущество за 2025 год. Соответственно, для определения максимальной ставки берется минимальная заработная плата, установленная на 1 января 2025 года – 8 000 грн. Согласно нормам НКУ, местный совет может установить ставку налога не выше 1,5% от этой суммы за 1 кв. м. Максимальная ставка за 2025 год составляет 120 грн за 1 кв. м: 8000 х 1,5% = 120 грн.
В то же время, 120 грн/кв. м – не обязательная ставка для всех владельцев недвижимости. Это именно законодательно установленный максимальный предел. Конкретную ставку для жилой и нежилой недвижимости определяет соответствующий сельский, поселковый или городской совет с учетом вида объекта и места его расположения. Она может быть ниже 1,5% или даже составлять 0%.
В 2026 году физлица платят налог за 2025 год. Для его расчета берется МЗП 8000 грн, а предельная ставка составляет 120 грн за кв. м. Фактическую ставку следует проверять по решению местного совета для конкретного объекта.
Налог на недвижимость является местным налогом. Поэтому конкретную ставку в пределах, определенных НКУ, устанавливает сельский, поселковый или городской совет. Он может определять разные ставки в зависимости от типа недвижимости и ее расположения, но не выше предельных 1,5% от минимальной зарплаты за 1 кв. м.
Поэтому сумма налога зависит не только от площади объекта, но и от громады, в которой он расположен. Например, для жилой недвижимости во Львове ставка составляла 1% от МЗП, тогда как отдельные громады Львовщины устанавливали более низкие ставки или нулевую ставку для жилья. В Киеве для жилых домов решением городского совета установлена ставка 1,5% от МЗП за 1 кв. м.
Кто платит налог на недвижимость в 2026 году
| Кто | Какая недвижимость | Что важно |
| Физическое лицо | Жилая и/или нежилая недвижимость в собственности | Плательщик по пп. 266.1.1 НКУ. Для физлица налог рассчитывает ГНС на основании данных об объекте. |
| ФЛП | Жилая и/или нежилая недвижимость, что принадлежит физлицу | ФЛП не является отдельной категорией плательщика по ст. 266 НКУ. Владелец-ФЛП уплачивает налог как физлицо. |
| Юридическое лицо | Жилая и/или нежилая недвижимость в собственности | Юрлицо самостоятельно рассчитывает налог по каждому объекту и подает годовую декларацию. Уплачивает авансовыми взносами ежеквартально. |
| Совладельцы | Объект в общей долевой или совместной собственности | При долевой собственности каждый платит за свою долю. При совместной собственности без выделения в натуре – один из владельцев с их согласия. |
Нормативное основание: пп. 266.1.1-266.1.2, 266.7.1, 266.7.5, 266.10.1 НКУ.
Ключевой нюанс: статус ФЛП сам по себе не создает отдельного порядка налогообложения недвижимости. Если помещение зарегистрировано на физическое лицо, включая ФЛП, применяются правила для физических лиц. Такое разъяснение дает ГНС.
Для физических лиц НКУ предусматривает уменьшение налогооблагаемой площади жилой недвижимости:
Уменьшение применяется один раз за налоговый год независимо от количества соответствующих объектов. Например, если у собственника есть две квартиры площадью 50 и 70 кв. м, облагается налогом не 60 кв. м одной квартиры, а общая площадь 120 кв. м — 60 кв. м = 60 кв. м.
| Ситуация | Льготная площадь | Як применяется |
| Только квартиры | 60 кв. м | Уменьшается общая площадь всех квартир, вне зависимости от их количества. |
| Только жилые дома | 120 кв. м | Уменьшается общая площадь всех жилых домов независимо от их количества. |
| Квартиры + жилые дома | 180 кв. м | Уменьшается суммарная площадь объектов разных типов. |
Норма: пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 НКУ. Уменьшение применяется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период – год.
Важно: это именно уменьшение налогооблагаемой базы, а не отдельная выплата или автоматическое освобождение от всего налога. Для нежилой недвижимости общей льготы 60/120/180 кв. м НКУ не устанавливает.
60 кв. м не предоставляются на каждую квартиру в отдельности. Площадь всех квартир одного собственника суммируется, после чего общая база уменьшается на 60 кв. м. Аналогично работают 120 кв. м для жилых домов.
В то же время, НКУ предусматривает ограничение: льгота не применяется, если площадь объекта или объектов превышает пятикратный размер необлагаемой налогом площади. Для квартиры это 300 кв. м, для дома – 600 кв. м, для разных типов жилья – 900 кв. м суммарно.
Льгота учитывается касательно доли каждого совладельца, поскольку НКУ распространяет правила п. 266.4 и на доли жилой недвижимости. Поэтому при общей долевой собственности налог определяется с учетом доли каждого собственника.
Здесь важно не путать общую долевую и общую совместную собственность. Порядок определения плательщика для таких случаев в отдельности установлен пп. 266.1.2 НКУ. Если владельцев несколько и доли не выделены, оплачивает кто-то один по взаимному согласию других совладельцев.
Льгота 60/120/180 кв. м не применяется к объектам, которые владелец использует для получения дохода: сдает в аренду, лизинг, ссуду или использует в предпринимательской деятельности. Это прямо предусмотрено пп. 266.4.3 НКУ.
Причем, если у владельца несколько квартир и только одна из них сдается в аренду, льгота не применяется именно к этому объекту, а не автоматически ко всему жилью владельца. Но площадь учитывается для расчета льгот. Такую позицию дает ГНС в разъяснении от 1 сентября 2026 года.
Отдельно для ФЛП: если физлицо использует собственное жилье в предпринимательской деятельности, льгота по такому объекту также не применяется.
Для физического лица базовая формула простая:
Налог = (общая площадь — льготная площадь) х ставка налога за 1 кв. м.
Ставку устанавливает местный совет, поэтому для разных громад сумма может отличаться. В 2026 году физлица платят налог за 2025 год, поэтому предельная ставка для такого расчета – 120 грн за 1 кв. м. Фактическая ставка может быть ниже.
У владельца есть одна квартира общей площадью 75 кв. м. Льготная площадь для квартир – 60 кв. м. Рассчитываем налог на недвижимость:
Для жилого дома льготная площадь составляет 120 кв. м. Находим площадь, за которую нужно платить: 150 — 120 = 30 кв. м. При ставке 80 грн/кв. м получается: 30 х 80 = 2400 грн в год.
У владельца есть квартира площадью 75 кв. м и дом площадью 150 кв. м. Поскольку это разные типы жилой недвижимости, общая площадь уменьшается на 180 кв. м.
Определяем площадь, за которую нужно платить: 75 + 150 — 180 = 45 кв. м.
Находим сумму налога на недвижимость. При одинаковой ставке 80 грн/кв. м получается 45 х 80 = 3600 грн в год.
Если для разных объектов местный совет установил разные ставки, расчет имеет дополнительный нюанс: общая сумма налога распределяется между объектами пропорционально их общей площади.
Для налога на недвижимость берется общая площадь объекта, а не площадь жилых комнат. Это прямо предусмотрено п. 266.3 НКУ. Базой налогообложения является общая площадь объектов, в том числе их долей.
Поэтому если в технических документах квартира имеет 75 кв. м общей площади, именно 75 кв. м используются для расчета, даже если жилая площадь, например, составляет всего 45 кв. м.
Для большой жилой недвижимости действует дополнительный платеж: если общая площадь квартиры превышает 300 кв. м или жилого дома – 500 кв. м, рассчитанная сумма налога увеличивается еще на 25 000 грн в год за каждый такой объект (его долю).
То есть 25 000 грн – это не вместо основного налога, а дополнительно к нему. К примеру, если за квартиру площадью более 300 кв. м по общим правилам начислено 35 000 грн, общая сумма с учетом доплаты составит 60 000 грн.
Проверить начисление налога на недвижимость можно в электронном кабинете плательщика, где отражается налоговое уведомление-решение (НУР) и сумма обязательства. Перед оплатой следует сверить ее с фактическими данными о своей недвижимости. ГНС рекомендует проверять по меньшей мере такие показатели:
Если все данные верны, налог уплачивают в течение 60 дней со дня вручения НУР.
Если в НУР указана недвижимость, которая вам не принадлежит, неправильная площадь, доля, ставка, период владения или не учтены льготы, необходимо обратиться в ГНС для проведения сверки. Обжалование начисления можно отправить письменно в контролирующий орган по своему налоговому адресу через электронный кабинет, добавив документы, которые подтверждают правильные данные.
Если расхождение подтвердится, ГНС производит перерасчет и формирует новое НУР с правильной суммой, а предыдущее отменяется.
Физические лица в 2026 году платят налог на недвижимость за 2025 год. НУР ГНС должно прислать до 1 июля 2026 года, а уплатить указанную в нем сумму нужно в течение 60 дней со дня вручения НУР.
Уплатить налог можно через электронный кабинет плательщика, по реквизитам, указанным в НУР, или через банк, другие доступные платежные сервисы. Перед оплатой следует проверить правильность начисления и реквизитов.
В 2026 году физические лица должны уплатить налог на недвижимое имущество за 2025 год. Самостоятельно подавать декларацию или расчет физлицу не требуется: сумму налога рассчитывает ГНС на основании данных о недвижимости, ее площади, праве собственности, ставке и льготах.
Чтобы проверить начисление и правильно уплатить налог, достаточно пройти несколько шагов.
В 2026 году физлица получают НУР за 2025 год. Поэтому для расчета применяется минимальная зарплата, установленная на 1 января 2025 года, – 8 000 грн. Предельная ставка составляет 1,5% от этой суммы, то есть 120 грн за 1 кв. м. Фактическая ставка зависит от решения соответствующего местного совета и может быть ниже.
Налог может начисляться на жилую и нежилую недвижимость, которая находится в собственности физического лица. Для каждого объекта следует проверить:
ГНС рассчитывает базу для физлица по данным Государственного реестра прав и документам, подтверждающим право собственности.
Для жилой недвижимости физлица база уменьшается:
Уменьшение применяется один раз в год, а не отдельно к каждому объекту. Для нежилой недвижимости такого общего уменьшения НКУ не предусматривает. При этом в расчет берется общая площадь, а не жилая.
Ставку устанавливает сельский, поселковый или городской совет по месту нахождения недвижимости. Она может отличаться в зависимости от типа объекта и его местоположения, но не может превышать предельный показатель, установленный п. 266.5 НКУ.
Для ориентировочного расчета можно воспользоваться калькулятором налога на недвижимость ГНС. Он позволяет указать тип объекта, площадь, долю собственности, период владения, ставку и использование имущества для получения дохода.
Для одного объекта жилой недвижимости формула имеет вид: (общая площадь – льготная площадь) х ставка = годовая сумма налога.
Если у владельца несколько объектов жилой недвижимости, то порядок зависит от их типа. Для квартиры и дома суммарная площадь уменьшается на 180 м2, а рассчитанная сумма налога распределяется между объектами пропорционально их общей площади. Если ставки для объектов разные, применяются соответствующие ставки.
Если общая площадь квартиры превышает 300 кв. м, а жилого дома – 500 кв. м, сумма налога увеличивается еще на 25 000 грн в год на каждый такой объект (его долю). Эта сумма добавляется к налогу, рассчитанному по общим правилам.
ГНС должно прислать физлицу налоговое уведомление-решение до 1 июля года, следующего за отчетным. То есть в 2026 году – НУР за 2025 год.
В НУР должны быть указаны адрес объекта, его площадь, ставка, примененные льготы, сумма налога и реквизиты для уплаты. Проверить НУР можно в электронном кабинете и приложении «Моя налоговая».
У физического лица есть 60 календарных дней со дня вручения НУР для уплаты налога. Реквизиты для платежа указываются непосредственно в НУР.
Оплатить можно через электронный кабинет:
«Состояние расчетов с бюджетом» → выбрать налог → выбрать способ оплаты → заполнить платежную инструкцию → уплатить.
ГНС также позволяет производить оплату картой или по QR-коду, через терминал, кассу банка и т.д.
Отсутствие НУР не означает автоматического прекращения налоговой обязанности. ГНС рекомендует самостоятельно проверять информацию о начислениях. Для этого можно воспользоваться электронным кабинетом или обратиться в ГНС по своему налоговому адресу.
Физическое лицо имеет право обратиться в ГНС с заявлением о сверке данных. Проверить можно:
Если плательщик предоставляет документы, которые подтверждают другие данные, ГНС производит перерасчет и отправляет новое НУР. Предыдущее при этом считается отмененным (отозванным).
Особенно важно проверить НУР, если изменились площадь, право собственности, количество совладельцев или объект уже отчужден.
Если недвижимость была продана или приобретена в течение года, налог распределяется между предыдущим и новым владельцем по месяцам:
Поэтому при получении НУР после продажи недвижимости следует проверить, правильно ли учтена дата перехода права собственности.
Также подробные разъяснения можете найти на сайте налоговой по ссылке.
Как выше мы уже отмечали, льгота 60/120/180 кв. м не применяется к объектам, которые владелец сдает в аренду, лизинг, ссуду или использует в предпринимательской деятельности.
В 2026 году физлицо платит налог на недвижимость за 2025 год на основании НУР от ГНС. Перед оплатой нужно проверить объекты, общую площадь, льготу, ставку и сумму налога. Если данные верны – налог уплачивается в течение 60 дней после получения НУР. Если есть ошибка, можно обратиться в ГНС для сверки и перерасчета.
Пенсионеры, участники боевых действий (УБД) и лица с инвалидностью не имеют автоматического общегосударственного освобождения от налога на недвижимость только из-за своего статуса. Будет ли применена льгота, зависит от решения сельского, поселкового или городского совета по месту нахождения недвижимости.
Само местное самоуправление имеет право устанавливать льготы по налогу на недвижимое имущество для физических лиц, в том числе отдельных категорий граждан. Поэтому пенсионеру, УБД или лицу с инвалидностью недостаточно просто иметь соответствующее удостоверение. Следует проверить, предусмотрела ли конкретная территориальная громада льготу, для каких объектов она действует и в каком размере.
В то же время следует отметить, что такие лица пользуются той же льготной площадью 60/120/180 кв. м, что и все владельцы.
Если согласованное налоговое обязательство не уплатить в установленный срок, то возникает налоговый долг. За просрочку уплаты предусмотрен штраф: 5% от погашенной суммы долга, если задержка составляет до 30 календарных дней, и 10%, если просрочка превышает 30 календарных дней. Кроме того, на сумму налогового долга начисляется пеня.
Поэтому, если НУР получено, но уплатить налог вовремя не удалось, лучше не откладывать погашение: с увеличением срока просрочки могут расти и финансовые последствия.
Уменьшить сумму налога на недвижимость можно только по основаниям, предусмотренным НКУ или решением соответствующего местного совета. Основные законные варианты такие:
В то же время, не стоит пытаться «оптимизировать» налог путем фиктивного переоформления недвижимости, сокрытия фактического использования объекта или других схем. Право на льготу должно подтверждаться реальными обстоятельствами и документами, а неправильные данные могут привести не к экономии, а к налоговым последствиям.
ФЛП не имеет отдельного порядка уплаты налога на недвижимость только из-за статуса предпринимателя. Если квартира, дом или нежилое помещение зарегистрированы на ФЛП как на физическое лицо, налог определяет ГНС по правилам для физлиц. Начисление отражается в налоговом уведомлении-решении, а уплатить его нужно в течение 60 дней со дня вручения НУР.
Для нежилой или коммерческой недвижимости общее уменьшение налогооблагаемой площади на 60, 120 или 180 кв. м не применяется. В то же время, местный совет может установить льготу для определенных категорий собственников или объектов, поэтому условия конкретной территориальной громады нужно проверять отдельно.
Юридические лица, в отличие от физлиц и ФЛП-собственников, самостоятельно рассчитывают налог на недвижимость по состоянию на 1 января отчетного года. Не позднее 20 февраля они подают декларацию в ГНС по местонахождению объекта или объектов, распределяя годовую сумму равными частями по кварталам.
Уплачивают налог ежеквартальными авансовыми взносами – до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Суммы таких платежей отражаются в годовой декларации. Если в течение года в собственности появляется новый объект, то для него действуют отдельные правила декларирования.
Для нежилой и коммерческой недвижимости юридических лиц также не предусмотрено общее уменьшение площади на 60, 120 или 180 кв. м. В то же время, при расчете нужно учитывать льготы, если они установлены Налоговым кодексом или решением соответствующего местного совета.
Неуплата согласованного налогового обязательства в установленный срок приводит к возникновению налогового долга.
Для плательщиков единого налога такой долг при наличии предусмотренных НКУ условий может иметь дополнительные последствия, в частности, стать основанием для аннулирования регистрации плательщиком единого налога.
Код бюджетной классификации зависит от вида недвижимости и статуса плательщика. Для юридических лиц применяются: 18010100 по объектам жилой недвижимости и 18010400 по объектам нежилой недвижимости. Для ФЛП, который уплачивает налог как физическое лицо, коды другие: 18010200 – жилая и 18010300 – нежилая недвижимость.
Перед оплатой стоит сверять текущие реквизиты и КБК для конкретного платежа.
В 2026 году владельцы недвижимости в Украине платят налог за отчетный 2025 год. Ставку считают от минимальной зарплаты по состоянию на 1 января 2025 года – 8 000 грн, поэтому максимальная ставка составляет 120 грн за квадратный метр. Конкретный размер устанавливает местный совет, поэтому в разных городах ставка отличается. Налог начисляют только на площадь сверх льготной.
Налог на недвижимость начисляют не на всю площадь жилья, а только на «лишние» метры. Льготная площадь составляет 60 кв. м для квартиры, 120 кв. м для жилого дома и 180 кв. м, если в собственности есть и квартира, и дом. Например, за квартиру 75 кв. м налог считают только с 15 кв. м.
До 120 грн за кв. м (1,5% от МЗП 8 000 грн). Точную ставку устанавливает местный совет.
Отдельной льготы для пенсионеров на налог на недвижимость НКУ не предусматривает. Пенсионеры пользуются такой же льготной площадью, как и все собственники. В то же время, местный совет имеет право установить дополнительные льготы для отдельных категорий – это следует проверять по местоположению объекта.
Общегосударственной отдельной льготы нет. Дополнительные льготы может установить местный совет.
В полученном НУР, в электронном кабинете налогоплательщика или во время сверки в ГНС.
Налоговое уведомление-решение ГНС направляет до 1 июля года, следующего за отчетным. Уплатить начисленную сумму нужно в течение 60 дней со дня вручения уведомления. Начисление можно проверить в электронном кабинете, а в случае ошибки – обратиться в налоговую для сверки и обжалования.
Штраф, пеня и налоговый долг. Для ФЛП и ООО на едином налоге долг может привести к потере статуса плательщика единого налога.
Да, и льготная площадь в таком случае не применяется (п.п. 266.4.3 НКУ).
Дополнительные 25 000 грн в год за квартиру свыше 300 кв. м или дом более 500 кв. м.
Нет, нежилые объекты облагаются налогом на всю площадь.
Каждый совладелец в соответствии со своей долей. Льготная площадь распределяется пропорционально.
Налог на недвижимость зависит от площади, вида объекта, ставки конкретной громады, льгот и других обстоятельств. Чтобы избежать ошибок и штрафов, мы рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.
Звоните нам по номеру телефона, который видите на сайте! Мы поможем проверить начисления, разобраться со льготами и ставками, правильно рассчитать налог и своевременно выполнить налоговые обязательства.
Популярные услуги
Типичный шаблон договора о предоставлении услуг, в котором указаны все основные условия сотрудничества (предмет договора, оплата, сроки, права, обязанности, ответственность сторон).
Оформляете сотрудничество и боитесь штрафов? Используйте готовый шаблон ГПД и защитите бизнес от проверок.
Шаблон счета (инвойса) для работы ФЛП с иностранными клиентами. В шаблоне указано на что обратить внимание. Легко заполняется и отвечает общепринятым стандартам.
Неправильный учёт доходов — это штрафы и проблемы с налоговой. Готовый шаблон книги учёта доходов ФОП 3 группы поможет вести учёт правильно и без ошибок.
Ведёте учёт доходов «на глаз»? Это приводит к ошибкам и штрафам. Готовый шаблон книги учёта доходов ФОП поможет правильно вести учёт и избежать проблем с налоговой.
«Пошаговая инструкция в формате чек-листа которая поэтапно «показывает»» процесс регистрации ФЛП, какие документы подготовить, как правильно заполнить заявление, что учесть, какие документы получим в результате регистрации.»
Короткий чек-лист для ФЛП, который поможет определить, какая группа единого налога наиболее выгодна для конкретного бизнеса и случая.
Не знаете, нужен ли вам РРО? Ошибки с регистраторами — это всегда штрафы.
Этот чек-лист четко объяснит, когда необходимо использование РРО (ПРРО) и как избежать штрафов.
Нужна помощь бухгалтера или юриста?
Проконсультируем и подберем оптимальные решения для вашего ФЛП или ООО
