ГНС учитывает компенсацию коммуналки арендодателю в лимит 1 млн грн для регистрации плательщиком НДС: ИНК № 5876

Деньги, которые арендатор возмещает арендодателю за коммунальные услуги и энергоносители, ГНС включает в объем операций для обязательной регистрации плательщиком НДС, даже если компенсацию платят по отдельному договору и без наценки. Такую позицию налоговая высказала в индивидуальной налоговой консультации от 05.10.2026 № 5876/ІПК/99-00-21-03-02. ИНК обязательна только для запросившего, но показывает позицию ГНС.

ИНК предоставлена обществу, но п. 181.1 НКУ одинаков для всех, кто не на едином налоге, поэтому, по нашему мнению, такой же подход ГНС применит и к ФЛП на общей системе, который сдает помещения. На единщиков 1–3 группы обязательная регистрация по п. 181.1 НКУ не распространяется.

Что спрашивал арендодатель

ООО, не зарегистрированное плательщиком НДС, сдает в аренду собственную недвижимость. Арендную плату платят по договору аренды, а по отдельным договорам арендаторы возмещают коммунальные услуги и энергоносители, связанные с содержанием помещений. В арендную плату эти суммы не входят. Общество задало шесть вопросов: входит ли такая компенсация в объем операций для порога 1 000 000 грн за последние 12 календарных месяцев (п. 181.1 НКУ), имеет ли значение, что ее платят по отдельному договору, в пределах фактических расходов и без прибыли, и если входит – на каком основании.

Почему ГНС добавляет компенсацию к объему операций

Налоговая ответила на все шесть вопросов вместе и опиралась на три аргумента.

Первый – экономическая суть аренды. Содержание имущества (коммунальные услуги и т. п.) ГНС считает составной частью хозяйственной деятельности с недвижимостью, а арендатор в арендной плате должен компенсировать все элементы расходов, связанных с арендой, в том числе использованные коммунальные и эксплуатационные услуги.

Второй – превалирование сущности над формой (ст. 4 Закона № 996-XIV): для налогового учета важны экономические последствия операции, а не то, как ее оформили.

Третий – база налогообложения. Аренда – объект обложения НДС (п. 185.1 НКУ), а в договорную стоимость включают любые суммы, передаваемые плательщику в связи с компенсацией стоимости товаров/услуг (п. 188.1 НКУ). Отсюда вывод ГНС: компенсация коммунальных расходов – составная часть арендной платы, она входит в базу обложения НДС и в общий объем операций для п. 181.1 НКУ. Значит, после регистрации плательщиком НДС арендодатель начисляет налог и на суммы компенсации.

Исключение в п. 188.1 НКУ есть, но узкое: в базу не включают возмещение расходов на содержание имущества, коммунальные услуги и энергоносители только арендодателю – бюджетному учреждению. Коммерческих арендодателей оно не касается.

Как посчитать, наступила ли обязанность регистрации

Например, ООО сдает офис за 70 000 грн в месяц, а арендатор отдельно возмещает коммуналку в среднем 15 000 грн в месяц. За 12 месяцев аренда дает 840 000 грн, и порог вроде бы не превышен. Но с компенсацией объем составляет 1 020 000 грн (840 000 + 180 000), то есть превышает 1 млн грн, и по логике ИНК общество должно зарегистрироваться плательщиком НДС в обязательном порядке. Считают за скользящие 12 календарных месяцев: за 11 месяцев в этом примере набирается 935 000 грн, поэтому порог превышен на 12-м месяце, и заявление нужно подать до 10 числа следующего месяца.

В порог считают суммы без НДС, начисленные (уплаченные) за 12 месяцев (п. 181.1 НКУ). В объем ГНС в этой же ИНК включает операции по ставкам 0 %, 7 %, 14 % и 20 %, а также освобожденные от НДС. Операции, которые не являются объектом налогообложения, не учитывают. Срок заявления при превышении – не позднее 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором впервые достигнут объем (п. 183.2 НКУ). Кто должен был зарегистрироваться, но не подал заявление, отвечает за неначисление или неуплату НДС на уровне зарегистрированного плательщика без права на налоговый кредит и бюджетное возмещение (п. 183.10 НКУ).

Объем меньше 1 млн грн – регистрироваться можно добровольно (ст. 182 НКУ). Сроки добровольной регистрации мы разбирали в новости «Заявление № 1-НДС при переходе на общую систему».

Частые вопросы

Можно ли ссылаться на ИНК № 5876 другому арендодателю?

Нет. ИНК имеет индивидуальный характер и может использоваться только плательщиком, которому она предоставлена (п. 52.2 НКУ).

Начислять ли НДС на компенсацию коммуналки после регистрации?

По позиции ГНС, да: компенсация включается арендодателем в базу обложения НДС в общеустановленном порядке, даже по отдельному договору.