Здаю власну нерухомість в оренду: яку систему оподаткування краще вибрати та що врахувати?

Здача нерухомості в оренду: вибір системи оподаткування

Зміст

Надання власної нерухомості в оренду наразі є досить популярним серед українців. Хтось купляє нове й більше житло, а інше здає орендарям. Багато українців виїжджають з країни та дозволяють тимчасово пожити в своїх квартирах і будинках. Є й ті, хто власне перетворює здачу в оренду житлової нерухомості в заробіток, купляючи об’єкти в якості інвестицій.

Незалежно від того, скільки об’єктів здається в оренду, які вони за площею, типом, про такий дохід потрібно звітувати в податкову та сплачувати з отриманих коштів певні суми в бюджет. Можна оформити діяльність (зареєструвати ФОП, наприклад) або просто здавати в оренду квартиру чи будинок в статусі фізичної особи.

В цій статті ми поговоримо саме про оподаткування доходу від надання власної нерухомості в оренду. Про це варто подумати заздалегідь, щоб потім не було «сюрпризів» від податкової у вигляді нарахованих штрафів і значних сум податків. Розкажемо про особливості надання в оренду нерухомості в якості фізичної особи та ФОПа, вибір системи, групи оподаткування та всі нюанси.

Чому важливо звітувати в податкову та сплачувати податки?

Ми неодноразово підкреслюємо, що виконання обов’язків перед податковою – це важливо. З одного боку, таким чином фізична особа, підприємець, компанії підтримують державу та її економіку. З іншого ж – захищають себе від ризиків отримання фінансових санкцій та інших неприємних наслідків, які ініціює податкова в разі виявлення порушень.

Основні умови легального надання нерухомості в оренду:

Укладення договору з орендарем.
Звітування в податкову про отриманий дохід – подання річної декларації фізичною особою чи звіту в інші терміни ФОПом (відповідно до умов вибраної системи, групи оподаткування).
Сплата податків з отриманого доходу – у терміни та за ставкою, що встановлені ПКУ.

Фізична особа чи ФОП – як краще здати квартиру в оренду?

Отже, кожен, хто має у власності нерухомість (чи то квартиру, чи то будинок), має право здавати її в оренду та отримувати дохід. Не обов’язково відразу реєструватися як ФОП. У випадках, коли, наприклад, здача квартири в оренду не є вашим основним джерелом доходу і ви це робите на нерегулярній основі.

Якщо здаєте одну невелику свою квартиру чи будинок, можете робити це як фізична особа, оформивши договір з орендарем. Із переваг тут можна зазначити те, що не потрібно реєструватись як ФОП. Адже підприємницька діяльність потребує як мінімум регулярного ведення бухгалтерського обліку ФОП, подання звітності в ДПС, сплати податків.

Здача в оренду житла фізичною особою

У випадку здачі нерухомості в оренду в статусі фізичної особи ви також повинні звітувати (подавати раз на рік декларацію в податкову) та платити податки, але вести бухоблік, книгу обліку доходів та виконувати інші обов’язки, що покладаються на підприємців – ні.

Проте є тут один значний мінус – ставки податків, встановлені для доходів фізичних осіб. Вони наразі досить високі – здача квартири в оренду податки передбачає:

18% – це ПДФО (податок на доходи фізичних осіб).
5% – встановлена з 2025 року ставка військового збору.

Такий варіант може підійти тим, хто не планує отримувати значні суми коштів з надання нерухомості в оренду та займатися такою діяльністю систематично. Все, що потрібно зробити фізичній особі, аби податкова не мала претензій – укласти договір з орендарем, раз на рік подати звіт в ДПС і потім заплатити з коштів, отриманих зі здачі квартири в оренду, податки (23% загалом).

Вибір системи оподаткування для надання ФОПом нерухомості в оренду

Якщо вашою метою є власне отримання прибутку від здачі нерухомості в оренду, ви плануєте мати постійний дохід і є певні плани на розширення діяльності, тоді потрібно зареєструвати свою діяльність. Ми вже писали про те, як відкрити ФОП для рієлтора – в статті ви можете знайти всі основні аспекти та складові оформлення такого бізнесу. Наразі ж детально розглянемо саме питання вибору варіанту оподаткування.

Перш ніж вибирати режим нарахування й сплати податків для ФОП, потрібно визначити загальний обсяг площі об’єктів нерухомості, які планує здавати в оренду підприємець. Адже для платників спрощеної системи встановлені обмеження.

Загальна система для ФОП-орендодавців

Згідно з п.п. 291.5.3 ПКУ, підприємець, який здає в оренду житлову нерухомість або її частину сумарною площею понад 400 кв. м, а також нежитлові приміщення чи їх частини площею понад 900 кв. м, зобов’язаний працювати на загальній системі оподаткування. І сплачувати в бюджет щоквартально податки за наступними ставками:

Військовий збір – нараховується 5% з доходу.
ПДФО – ставка 18% з доходу.
ЄСВ – збір сплачується в розмірі 22% від доходу.

В нарахуванні податків є нюанс – база оподаткування може бути зменшена на суми витрат. Проте в разі здачі квартири в оренду, наприклад, податки не вийде сильно зменшити за рахунок витрат, адже орендодавець їх практично не має.

Спрощена система оподаткування

Якщо ж ФОП планує здавати нерухомість площею, що менша за вказані нормативи, він може вибрати не загальну, а спрощену систему – для надання таких послуг підходять 2 та 3 група єдиного податку.

Що важливо врахувати? До початку ведення діяльності треба обов’язково додати в ЄДР КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Він підходить для здачі в оренду квартири, будинку. Якщо ж вести діяльність без внесеного в реєстр коду, це буде порушенням і податкова може анулювати підприємцю статус «спрощенця».

Ще один нюанс, який треба врахувати – на 2 групі не можна надавати послуги рієлтора. Здавати свою квартиру чи будинок дозволено (але з обмеженнями, про які ми поговоримо нижче), а от власне вести бізнес, пов’язаний з наданням посередницьких послуг з оренди, продажу, купівлі нерухомості тощо – ні. Рієлтору можна вибрати тільки 3 групу єдиного податку і треба реєструвати відповідний КВЕД.

Вибір 2 групи спрощеної системи

Для того, щоб вибрати групу, на якій зареєструвати свій ФОП (2 чи 3), потрібно розуміти, кому ви плануєте здавати в оренду нерухомість. За цивільним законодавством надання в оренду нерухомості – це не товар і не послуга, адже відносини будуються за договором найму. Проте податкова в своїх роз’ясненнях відносить здачу в оренду нерухомості до сфери надання послуг.

Відповідно до п. 291.4 ПКУ, ФОП 2 групи може надавати будь-які послуги тільки платникам єдиного податку чи просто фізичним особам. Тобто, здавати в оренду квартиру чи нежитлове приміщення суб’єктам господарювання (ФОП, ТОВ), які перебувають на загальній системі оподаткування, не можна, це є порушенням.

Сплата податків і звітування

Вибравши ФОП 2 групи, з коштів від здачі в оренду квартири чи будинка податки потрібно буде сплачувати за наступними ставками:

Єдиний податок (ЄП) – сплачуємо від мінімальної зарплати 20%, наразі це 1600 грн., в 2026 році сума зросте до 1729,4 грн. Сплата податку здійснюється авансовими внесками щомісячно до 20 числа.
Військовий збір (ВЗ) – сплачуємо від мінімальної заробітної плати 10%, наразі це 800 грн., в 2026 році буде 864,7 грн. Сплата податку здійснюється авансовими внесками щомісячно до 20 числа.
Єдиний соцвнесок (ЄСВ) – сплачуємо від мінімальної заробітної плати 22%, наразі це 1760 грн. на місяць, в 2026 році буде 1902,34 грн. Сплата податку здійснюється щоквартально.

Звіти до податкової потрібно подавати лише 1 раз на рік, подавши декларацію платника ЄП, передбачену для 2 групи за формою F0103407.

Вибір 3 групи єдиного податку

А ось ФОП 3 групи має право здавати в оренду квартиру, будинок чи нежитлове приміщення всім суб’єктам господарювання, незалежно від системи оподаткування, на якій вони перебувають.

Вибравши ФОП 3 групи, потрібно буде сплачувати:

Єдиний податок (ЄП) – сплачуємо від суми доходу на поточний рахунок 5%, сплата податку здійснюється щоквартально.
Військовий збір (ВЗ) – сплачуємо від суми доходу на поточний рахунок 1%, сплата податку здійснюється щоквартально.
Єдиний соцвнесок (ЄСВ) – сплачуємо від мінімальної зарплати 22%, наразі це 1760 грн. на місяць, в 2026 році буде 1902,34 грн. Оплата податку здійснюється щоквартально.

Звітуватись потрібно щоквартально, наростаючим підсумком подаючи декларацію в бланку для 3 групи за формою F0103309.

Порівняння систем оподаткування для ФОП

Параметр	Загальна система	ЄП 2 група	ЄП 3 група
Хто може вибрати	ФОП з будь-яким обсягом доходу і видом діяльності	ФОП, що здає свою нерухомість в оренду (НЕ рієлтор) – тільки ФОП і компаніям, які є платниками ЄП	ФОП, який здає свою нерухомість та рієлтори. Здавати можна всім без обмежень
Ставки податків	18% ПДФО + 5% ВЗ + 22% ЄСВ з чистого доходу	Фіксована ставка ЄП і ВЗ, залежить від МЗП	Ставка 5% ЄП та 1% ВЗ від доходу, 22% ЄСВ від МЗП
Ліміти доходу	Без обмежень	Близько 7,2 млн. грн. в 2026 році	Близько 10 млн. грн. в 2026 році
Обмеження щодо нерухомості	Без спеціальних обмежень	Є обмеження площі (максимум 400 м2 житлова та 900 м2 нежитлова)
Необхідні КВЕДи	68.20, можна 68.31	68.20	68.20, можна 68.31
Звітність	Декларація про майновий стан і доходи (річна)	Декларація ЄП (річна)	Декларація ЄП (квартальна)
Переваги	Можна враховувати витрати	Низьке податкове навантаження, простий облік	Менше обмежень, можливість працювати з різними клієнтами
Недоліки	Складніший облік	Обмеження щодо вибору клієнтів	Якщо дохід високий, вищі й податки

Важливі нюанси, пов’язані з оподаткуванням

Є ще один важливий момент, який треба взяти до уваги. Всі власники квартир, будинків мають сплачувати податок на нерухоме майно. Податок на нерухомість встановлюється місцевими радами та не може перевищувати 1,5 % від мінімальної заробітної плати за 1 квадратний метр.

При обчисленні враховується пільговий показник обсягу площі – податок обчислюється лише на квадратні метри, що перевищують 60 і 120 метрів для квартири та будинку відповідно. Також там є й інші тонкощі, які детально викладені в ПКУ. Якщо вам потрібно роз’яснення – звертайтесь по бухгалтерську консультацію до наших фахівців!

Після того, як вибір системи, групи оподаткування для здачі нерухомості в оренду було зроблено, можна починати здійснювати діяльність і отримувати дохід. І тут потрібно пам’ятати про обов’язковість ведення первинної документації.

Ведення бухгалтерського обліку

Якщо ви вибрали загальну систему, необхідно мати документи, які підтверджують не лише доходи, але й витрати, регулярно вести книгу обліку доходів і витрат затвердженої форми. На спрощеній системі можна вести книгу обліку доходів (без витрат) у довільній (будь-якій зручній) формі.

Незалежно від системи та групи оподаткування, для ведення бухобліку ФОП повинен мати первинні документи, які підтверджують проведення фінансових операцій (доходи, витрати). Основним первинним документом, який підтверджує дохід, буде договір та/чи акт наданих послуг.

Врахуйте: крім того, що ви отримуєте дохід від здачі нерухомості в оренду, ваш орендар також буде вам сплачувати компенсацію комунальних послуг. І тут думка податківців змінюється постійно. Наразі компенсацію за комунальні послуги не можна включати в дохід ФОП-«спрощенця». З вартості комунальних послуг потрібно сплатити 18% ПДФО та 5% ВЗ. З відповідним роз’ясненням податківців можна ознайомитись за посиланням.

Укладення договору на сдачу нерухомості в оренду

Незалежно від того, йде мова про здачу в оренду квартири чи будинка (або нежитлового приміщення), в будь-якому випадку потрібно заключити договір оренди в письмовій формі. В договорі зазначають такі основні пункти: предмет оренди, вартість, термін, права й обов’язки, особисті дані обох сторін та інше. Основні переваги здачі в оренду квартири чи будинку, нежитлового приміщення за договором:

Чітке визначення прав і обов’язків.
Захист інтересів орендодавця.
Прозорі фінансові розрахунки.
Документальне підтвердження домовленостей.
Просте врегулювання спірних ситуацій.
Визначення умов та строків оренди.
Юридична безпека для обох сторін.

Для уникнення помилок при відкритті ФОП, виборі системи, веденні діяльності, розробці чи укладенні договору краще за все звертатись до спеціалістів. Дзвоніть нам за номером телефону, що вказаний на сайті – і ми допоможемо вирішити будь-які питання!