Договір суборенди нежитлового приміщення, квартири, землі: вимоги, умови

В цій статті ми розглянемо цікавий вид договорів, про який знають далеко не всі фізичні особи та підприємці, проте він може стати у пригоді будь-кому. Мова йде про договір суборенди. Якщо говорити простою мовою, то це ситуація, коли одна особа бере щось в оренду у власника та здає третій особі (виступає посередником у такому випадку).

Закон передбачає певні правила й вимоги щодо укладення договору суборенди на нерухомість, земельні ділянки, обладнання, робоче місце. Про них нижче і поговоримо.

Що таке договір суборенди, як укласти договір

Договір суборенди – це юридичний документ, який регулює відносини між трьома сторонами: орендодавцем, орендарем та суборендарем. За цим договором орендар, який вже отримав майно у користування від орендодавця на основі первинного договору оренди, передає це ж майно або його частину у тимчасове користування третій особі, яку називають суборендарем.

Тобто, суборенда – це передача майна від орендаря за згодою орендодавця суборендарю (третій особі) у тимчасове володіння. У орендаря є права на укладення договору суборенди лише за умови, що орендодавець про це знає і не має нічого проти. Відповідно до ст. 774 ЦКУ, така згода повинна повинна бути надана в письмовій формі, якщо інше не встановлено в договорі. Також може бути закріпленою в договорі суборенди.

Умови суборенди можуть бути такими ж, як і в первинному договорі оренди, або вони можуть бути змінені за домовленістю між орендарем і суборендарем. При цьому, орендар продовжує нести відповідальність перед орендодавцем за виконання всіх зобов’язань за основним договором оренди, незалежно від умов суборенди.

Отже, правовідносини в даному випадку будуються між трьома сторонами:

1. Орендодавцем, який володіє приміщенням чи земельною ділянкою, обладнанням.
2. Орендарем – особою, з якою укладено договір оренди, на основі якого квартира чи земля на визначений в договорі час переходить у його користування.
3. Суборендар – з ним договір укладає орендар (який тимчасово отримав нерухомість чи землю в своє користування) і надає все майно або ж його частину в користування цій третій особі.

Виходить, що правовідносини трьох сторін мають бути врегульовані двома договорами:

• Договором оренди – між власником майна і орендарем.
• Договором суборенди – між орендарем і третьою особою, суборендарем.

Зазначимо ще раз важливу умову: для укладення договору суборенди необхідна згода орендодавця, якщо інше не передбачено первинним договором оренди або законом. Договір суборенди також визначає права та обов’язки суборендаря, порядок користування майном, умови оплати, строк дії договору та інші ключові аспекти, щоб забезпечити чіткість і взаємну відповідальність всіх сторін.

Основні складові типового договору суборенди:

• Сторони договору суборенди – орендар (який виступає як суборендодавець) і суборендар.
• Об’єкт суборенди – те ж саме майно, яке було передано в оренду.
• Термін суборенди – визначений строк, на який укладається договір. Не може перевищувати терміну основного договору оренди.
• Суборендна плата – сума, яку суборендар зобов’язується сплачувати суборендодавцю.
• Права та обов’язки сторін – умови користування майном, які можуть бути подібні до умов основного договору оренди (ремонт, страхування та ін.).

Різниця між орендою та наданням в суборенду

Основні умови укладення договору суборенди земельної ділянки

Вимоги до складання договору суборенди землі викладено в ст. 8 ЗУ «Про оренду землі». Згідно з його нормами, всю земельну ділянку або ж певну її частину можна надавати в суборенду орендарем за умови, що не буде змінено цільове призначення та передбачення такого пункту в договорі оренди або ж за наявності письмової згоди орендодавця.

Така письмова згода може бути оформлена в ЦНАПі, в органах виконавчої влади, виконавчих комітетах. Подати заяву може сам заявник особисто, відправити поштою чи скористатись послугами уповноваженої особи. До заяви потрібно додати пакет документів (особисті дані особи, відомості про землю, договір оренди, додаткові угоди та ін.).

Особливості й вимоги оформлення договору суборенди земельної ділянки:

• За умови, що впродовж місяця орендодавцем не було надано письмового повідомлення стосовно його заперечення чи згоди, орендар може передати землю в суборенду.
• Договір суборенди землі обмежується умовами договору оренди та не може їх заперечувати.
• Плата суборенди за землю комунальної чи державної власності не має бути більшою за орендну плату. Виключення – коли мова йде про договір суборенди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка знаходиться у державній власності та надана в оренду АТ, ТОВ за певних умов.
• Термін суборенди не має бути довшим за строк оренди.
• Якщо договір оренди припиняє свою дію – відповідно припиняється договір суборенди землі.
• Заборонено передавати в суборенду ділянки землі разом з водними об’єктами, цілісними майновими комплексами установ, підприємств, організацій комунальної чи державної власності, які розташовані на них.
• Договір суборенди земельної ділянки посвідчується за згодою сторін.

Також в ст. 8 профільного закону вказано низку вимог стосовно передачі земельних ділянок, які знаходяться в державній власності, оформлення договорів суборенди з інвесторами, ініціаторами створення індустріальних парків та ін. Нюансів тут дуже багато і краще за все, якщо цим питанням займатиметься досвідчений юрист.

В мережі представлено досить багато типових договорів суборенди землі, проте вони можуть не передбачати актуальних саме для вашої ситуації умов. Те ж саме стосується і зразків договору суборенди земельної ділянки – в них зазвичай вміщені стандартні пункти та складові, проте в кожному конкретному випадку варто розробляти індивідуальний документ.

Договір суборенди нерухомості: житлового приміщення (квартири), нежитлового

Договір суборенди нежитлового, житлового приміщення має укладатися виключно на основі договору оренди, обмежуючись його умовами та не суперечачи їм. Право на перездачу може бути прописано в договорі, як і заборона на такі дії. Часто договір оренди з правом суборенди укладають для комерційних приміщень – коли є багато офісів, наприклад.

Для можливості укласти договір на перездачу також потрібна письмова згода орендодавця на суборенду приміщення, зразок якої можна знайти в мережі. Оформлюється такий документ самим власником квартири чи офісу, наприклад, або ж його уповноваженою особою.

В процесі фігурують три особи, які взаємодіють таким чином: власник (орендодавець) з орендарем, орендар (суборендодавець) та суборендар. Але орендодавець з суборендарем ніяких угод не укладають і не взаємодіють, кожен несе відповідальність в межах підписаного ним договору – оренди, суборенди.

Які нюанси варто враховувати, укладаючи договір суборенди квартири, будинку чи нежитлового приміщення:

• Суборендодавцю варто ретельно вивчати не лише договір на суборенду, але і угоду на оренду. Адже перший є похідним від другого і основними умовами є ті, що вміщені в договорі оренди.
• Термін дії договору піднайму – визначається в індивідуальному порядку, але: не може бути більшим за строк оренди, може бути вказаним у відповіді орендодавця на запит щодо дозволу піднайму.
• Як вище ми зазначили, власник приміщення та суборендар ніяк між собою не пов’язані і претензії кожен з них має пред’являти орендарю, який одночасно виступає і суборендодавцем. Важливий нюанс: незважаючи на те, що угоди між власником офісу, наприклад, і суборендарем не укладено, останній повинен дотримуватися умов договору оренди в тому числі. Бо ми пам’ятаємо, що договір суборенди (житлового приміщення, офісу та ін.) базується на умовах оренди і заперечувати їх не може. Тому в разі порушень орендар доповідає власнику, а той має право подати в суд.
• Договір суборенди повинен бути оплатним і ціна вказується в ньому обов’язково.
• Наявність договору суборенди (офісу, наприклад, чи квартири) переважного права на новий термін оренди не дає.
• Якщо основний договір оренди був зареєстрований нотаріально, то і угода піднайму має бути відповідно зареєстрованою у нотаріуса.

Знайти зразок договору суборенди приміщення можна в мережі, проте, хоч тут і значно менше законодавчих вимог порівняно з піднаймом земельних ділянок, наприклад, все одно нюансів чимало. Типовий договір суборенди нежитлового приміщення чи квартири, будинку не візьме до уваги вимог сторін та особливостей конкретного об’єкту нерухомості. А це важливо.

Тому кращим рішенням завжди є звернення до юристів, які не тільки проконсультують щодо всіх тонкощів, пояснять права й обов’язки сторін. Але і складуть договір суборенди приміщення, який передбачав би дотримання всіх законодавчих вимог з однієї сторони та дозволив би врахувати побажання клієнта – з іншої.

Інші види договору: суборенда обладнання, робочого місця

Крім нерухомості, земельних ділянок також в піднайм можна здавати обладнання та робоче місце, наприклад. Договір суборенди обладнання передбачає надання особою, що отримала від власника певне обладнання у тимчасове користування на підставі договору оренди, цього обладнання іншій особі, яка стає суборендарем в такому випадку.

Предметом угоди може бути не лише обладнання. Так, в салонах краси може бути укладено, наприклад, договір суборенди робочого місця. В цих випадках діють стандартні умови щодо договорів суборенди – стосовно визначення терміну дії, отримання згоди від власника та ін.

Укладення договору суборенди з ФОП, фізичною особою

Здавати та брати земельні ділянки, житлові та нежитлові приміщення в піднайм можуть фізичні особи, ФОП, юридичні особи. Сторони в договорі суборенди можуть бути різні, від цього основні правила розробки документу не змінюються. Проте законодавчими актами можуть бути передбачені певні додаткові умови в окремих випадках.

Крім того, в різних випадках можуть з’являтися певні нюанси. Нижче ми розглянемо ситуацію клієнта-ФОП, який звернувся до нас з запитом щодо укладення договору суборенди в якості суборендодавця. Розглянемо на прикладі, чому важливо знати всі тонкощі та дотримуватись законодавчих вимог.

Кейс клієнта: ключові аспекти договору оренди перед суборендою

Нещодавно до нас звернувся клієнт, який запланував розширити сферу своєї діяльності та здійснювати здачу нерухомості в суборенду. Суборенда нерухомості – це передача вже орендованої нерухомості в оренду третій особі.

Ми одразу запросили у нього основний договір оренди, згідно з яким ФОП орендує нерухомість. Згідно укладеного договору ФОП заборонялося здавати дану нерухомість в суборенду. Цей пункт дуже важливий і часто клієнти нехтують аналізом документу, а тому можуть не знати, що та чи інша дія може бути для них забороненою.

Відповідно до положень Цивільного кодексу України, передання наймачем речі у володіння та користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Тому в тому випадку, якщо ви вирішили здавати нерухомість в суборенду, обов’язково перевірте ваш основний договір оренди на наявність такої можливості та отримайте згоду від орендодавця.

Яке рішення ми запропонували?

У випадку клієнта ми порадили звернутися до орендодавця, погодити здачу нерухомості в суборенду та внести відповідні зміни до договору, а також письмово зафіксувати його згоду. Тільки після цього договір суборенди між ФОП та третьою стороною може бути укладений. Варто також звернути увагу на те, що строк договору суборенди не може бути більшим, ніж строк основного договору оренди.

Крім аналізу договору та наявності в нього пункту щодо незаперечення орендодавця на здачу нерухомості в суборенду, ФОП також варто пам’ятати, що для здачі нерухомості в суборенду він повинен мати відповідний зареєстрований вид діяльності (код КВЕД). В даному випадку це КВЕД для суборенди нерухомості 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Отже, ми розглянули основні умови й вимоги щодо угоди піднайму. Якщо у вас з’явилися будь-які питання чи потрібно проаналізувати ваш договір на можливість здачі нерухомості в суборенду – звертайтеся до фахівців компанії БІП!

Автор статті

Вікторія Максимець Верифікований експерт

Профіль автора Всі статті автора →

Підписатися на нові статі