Заповни форму
Назад до статтей
Податок на нерухомість – це місцевий податок, який сплачують фізичні та юридичні особи з числа власників житлової, нежитлової нерухомості. Його сума залежить від площі об’єкта, встановленої місцевою радою ставки та передбачених законодавством пільг. Максимальна ставка в 2026 році (за 2025 рік) становить 120 грн за 1 кв. м, але фактична ставка може бути нижчою.
Для фізичних осіб діє ліміт неоподатковуваної площі – 60 кв. м для квартири, 120 кв. м для житлового будинку або 180 кв. м, якщо у власності є різні типи житлової нерухомості. Окремі об’єкти можуть не оподатковуватися через встановлені законом або місцевими радами пільги, а для нерухомості на територіях активних бойових дій, тимчасової окупації, а також пошкодженої чи знищеної внаслідок війни діють спеціальні правила.
Перевірити нарахування та суму податку фізична особа може через електронний кабінет ДПС або в податковому повідомленні-рішенні, які розсилає податкова платникам.
Одна з найпоширеніших помилок при розрахунку податку на нерухомість в 2026 році – орієнтуватися на мінімальну зарплату та ставки, що діють саме в 2026 році. Але цей податок сплачується за конкретний звітний рік, тому показники для його розрахунку беруться за відповідний податковий період.
В 2026 році сплачується податок на нерухоме майно за 2025 рік. Відповідно, для визначення максимальної ставки береться мінімальна заробітна плата, встановлена на 1 січня 2025 року, – 8 000 грн. Згідно з нормами ПКУ місцева рада може встановити ставку податку не вище 1,5% від цієї суми за 1 кв. м. Максимальна ставка за 2025 рік становить 120 грн за 1 кв. м: 8 000 х 1,5% = 120 грн.
Водночас 120 грн/кв. м – не обов’язкова ставка для всіх власників нерухомості. Це саме законодавчо встановлена максимальна межа. Конкретну ставку для житлової та нежитлової нерухомості визначає відповідна сільська, селищна або міська рада з урахуванням виду об’єкта та місця його розташування. Вона може бути нижчою за 1,5% або навіть становити 0%.
В 2026 році фізособи сплачують податок за 2025 рік. Для його розрахунку береться МЗП 8 000 грн, а гранична ставка становить 120 грн за кв. м. Фактичну ставку потрібно перевіряти за рішенням місцевої ради для конкретного об’єкта.
Податок на нерухомість є місцевим податком. Тому конкретну ставку в межах, визначених ПКУ, встановлює сільська, селищна або міська рада. Вона може визначати різні ставки залежно від типу нерухомості та її розташування, але не вище граничних 1,5% від мінімальної зарплати за 1 кв. м.
Тому сума податку залежить не лише від площі об’єкта, а й від громади, в якій він розташований. Наприклад, для житлової нерухомості у Львові ставка становила 1% від МЗП, тоді як окремі громади Львівщини встановлювали нижчі ставки або нульову ставку для житла. В Києві для житлових будинків рішенням міської ради встановлено ставку 1,5% від МЗП за 1 кв. м.
Хто платить податок на нерухомість в 2026 році
| Хто | Яка нерухомість | Що важливо |
| Фізична особа | Житлова та/або нежитлова нерухомість у власності | Платник за пп. 266.1.1 ПКУ. Для фізособи податок обчислює ДПС на підставі даних про об’єкт. |
| ФОП | Житлова та/або нежитлова нерухомість, що належить фізособі | ФОП не є окремою категорією платника за ст. 266 ПКУ. Власник-ФОП сплачує податок як фізособа. |
| Юридична особа | Житлова та/або нежитлова нерухомість у власності | Юрособа самостійно обчислює податок за кожним об’єктом і подає річну декларацію. Сплачує авансовими внесками щокварталу. |
| Співвласники | Об’єкт у спільній частковій або сумісній власності | При частковій власності кожен платить за свою частку. При сумісній власності без виділу в натурі – один з власників за їх згодою. |
Нормативна основа: пп. 266.1.1-266.1.2, 266.7.1, 266.7.5, 266.10.1 ПКУ.
Ключовий нюанс: статус ФОП сам по собі не створює окремого порядку оподаткування нерухомості. Якщо приміщення зареєстроване на фізичну особу, у тому числі на ФОП, застосовуються правила для фізичних осіб. Таке роз’яснення дає ДПС.
Для фізичних осіб ПКУ передбачає зменшення оподатковуваної площі житлової нерухомості:
Зменшення застосовується один раз за податковий рік, незалежно від кількості відповідних об’єктів. Наприклад, якщо у власника є дві квартири площею 50 і 70 кв. м, оподатковується не 60 кв. м однієї квартири, а загальна площа 120 кв. м – 60 кв. м = 60 кв. м.
| Ситуація | Пільгова площа | Як застосовується |
| Тільки квартири | 60 кв. м | Зменшується загальна площа всіх квартир, незалежно від їх кількості. |
| Тільки житлові будинки | 120 кв. м | Зменшується загальна площа всіх житлових будинків, незалежно від їх кількості. |
| Квартири + житлові будинки | 180 кв. м | Зменшується сумарна площа об’єктів різних типів. |
Норма: пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 ПКУ. Зменшення застосовується один раз за кожний базовий податковий (звітний) період – рік.
Важливо: це саме зменшення бази оподаткування, а не окрема виплата чи автоматичне звільнення від усього податку. Для нежитлової нерухомості загальної пільги 60/120/180 кв. м ПКУ не встановлює.
60 кв. м не надаються на кожну квартиру окремо. Площа всіх квартир одного власника сумується, після чого загальна база зменшується на 60 кв. м. Аналогічно працюють 120 кв. м для житлових будинків.
Водночас ПКУ передбачає обмеження: пільга не застосовується, якщо площа об’єкта або об’єктів перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі. Для квартири це 300 кв. м, для будинку – 600 кв. м, для різних типів житла – 900 кв. м сумарно.
Пільга враховується щодо частки кожного співвласника, оскільки ПКУ поширює правила п. 266.4 і на частки житлової нерухомості. Тому при спільній частковій власності податок визначається з урахуванням частки кожного власника.
Тут важливо не плутати спільну часткову і спільну сумісну власність. Порядок визначення платника для таких випадків окремо встановлений пп. 266.1.2 ПКУ. Якщо власників кілька і частки не виділені, сплачує хтось один за взаємною згодою інших співвласників.
Пільга 60/120/180 кв. м не застосовується до об’єктів, які власник використовує для отримання доходу: здає в оренду, лізинг, позичку або використовує у підприємницькій діяльності. Це прямо передбачено пп. 266.4.3 ПКУ.
Причому якщо у власника кілька квартир і лише одна з них здається в оренду, пільга не застосовується саме до цього об’єкта, а не автоматично до всього житла власника. Але площа враховується для обчислення пільги. Таку позицію дає ДПС в роз’ясненні від 1 вересня 2026 року.
Окремо для ФОП: якщо фізособа використовує власне житло у підприємницькій діяльності, пільга щодо такого об’єкта також не застосовується.
Для фізичної особи базова формула проста:
Податок = (загальна площа – пільгова площа) х ставка податку за 1 кв. м.
Ставку встановлює місцева рада, тому для різних громад сума може відрізнятися. В 2026 році фізособи сплачують податок за 2025 рік, тому гранична ставка для такого розрахунку – 120 грн за 1 кв. м. Фактична ставка може бути нижчою.
Власник має одну квартиру загальною площею 75 кв. м. Пільгова площа для квартир – 60 кв. м. Розраховуємо податок на нерухомість:
Для житлового будинку пільгова площа становить 120 кв. м. Знаходимо площу, за яку треба платити: 150 – 120 = 30 кв. м. За ставки 80 грн/кв. м виходить: 30 х 80 = 2 400 грн на рік.
Власник має квартиру площею 75 кв. м і будинок площею 150 кв. м. Оскільки це різні типи житлової нерухомості, загальна площа зменшується на 180 кв. м.
Визначаємо площу, за яку треба платити: 75 + 150 – 180 = 45 кв. м.
Знаходимо суму податку на нерухомість. За однакової ставки 80 грн/кв. м виходить 45 х 80 = 3 600 грн на рік.
Якщо для різних об’єктів місцева рада встановила різні ставки, розрахунок має додатковий нюанс: загальна сума податку розподіляється між об’єктами пропорційно до їхньої загальної площі.
Для податку на нерухомість береться загальна площа об’єкта, а не площа житлових кімнат. Це прямо передбачено п. 266.3 ПКУ. Базою оподаткування є загальна площа об’єктів, у тому числі їх часток.
Тому, якщо в технічних документах квартира має 75 кв. м загальної площі, саме 75 кв. м використовуються для розрахунку, навіть якщо житлова площа, наприклад, становить лише 45 кв. м.
Для великої житлової нерухомості діє додатковий платіж: якщо загальна площа квартири перевищує 300 кв. м або житлового будинку – 500 кв. м, розрахована сума податку збільшується ще на 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт (його частку).
Тобто 25 000 грн – це не замість основного податку, а додатково до нього. Наприклад, якщо за квартиру площею понад 300 кв. м за загальними правилами нараховано 35 000 грн, загальна сума з врахуванням доплати становитиме 60 000 грн.
Перевірити нарахування податку на нерухомість можна в електронному кабінеті платника, де відображається податкове повідомлення-рішення (ППР) та сума зобов’язання. Перед оплатою варто звірити її з фактичними даними про свою нерухомість. ДПС рекомендує перевіряти щонайменше такі показники:
Якщо всі дані правильні, податок сплачують впродовж 60 днів з дня вручення ППР.
Якщо в ППР зазначено нерухомість, яка вам не належить, неправильну площу, частку, ставку, період володіння або не враховано пільгу, необхідно звернутися до ДПС для проведення звірки. Оскарження нарахування можна надіслати письмово до контролюючого органу за своєю податковою адресою, через електронний кабінет, додавши документи, які підтверджують правильні дані.
Якщо розбіжність підтвердиться, ДПС проводить перерахунок і формує нове ППР з правильною сумою, а попереднє скасовується.
Фізичні особи в 2026 році сплачують податок на нерухомість за 2025 рік. ППР ДПС має надіслати до 1 липня 2026 року, а сплатити зазначену в ньому суму потрібно протягом 60 днів з дня вручення ППР.
Сплатити податок можна через електронний кабінет платника, за реквізитами, зазначеними в ППР, або через банк, інші доступні платіжні сервіси. Перед оплатою варто перевірити правильність нарахування та реквізитів.
В 2026 році фізичні особи мають сплатити податок на нерухоме майно за 2025 рік. Самостійно подавати декларацію або розрахунок фізособі не потрібно: суму податку обчислює ДПС на підставі даних про нерухомість, її площу, право власності, ставку та пільги.
Щоб перевірити нарахування і правильно сплатити податок, достатньо пройти кілька кроків.
В 2026 році фізособи отримують ППР за 2025 рік. Тому для розрахунку застосовується мінімальна зарплата, встановлена на 1 січня 2025 року, – 8 000 грн. Гранична ставка становить 1,5% від цієї суми, тобто 120 грн за 1 кв. м. Фактична ставка залежить від рішення відповідної місцевої ради і може бути нижчою.
Податок може нараховуватися на житлову і нежитлову нерухомість, яка перебуває у власності фізичної особи. Для кожного об’єкта варто перевірити:
ДПС розраховує базу для фізособи за даними Державного реєстру речових прав та документами, що підтверджують право власності.
Для житлової нерухомості фізособи база зменшується:
Зменшення застосовується один раз на рік, а не окремо до кожного об’єкта. Для нежитлової нерухомості такого загального зменшення ПКУ не передбачає. При цьому для розрахунку береться загальна площа, а не житлова.
Ставку встановлює сільська, селищна або міська рада за місцем розташування нерухомості. Вона може відрізнятися залежно від типу об’єкта та його місця розташування, але не може перевищувати граничний показник, встановлений п. 266.5 ПКУ.
Для орієнтовного розрахунку можна скористатись калькулятором податку на нерухомість ДПС. Він дозволяє вказати тип об’єкта, площу, частку власності, період володіння, ставку та факт використання майна для отримання доходу.
Для одного об’єкта житлової нерухомості формула має вигляд: (загальна площа − пільгова площа) х ставка = річна сума податку.
Якщо у власника кілька об’єктів житлової нерухомості, порядок залежить від їх типу. Для квартири та будинку сумарна площа зменшується на 180 м², а розрахована сума податку розподіляється між об’єктами пропорційно до їхньої загальної площі. Якщо ставки для об’єктів різні, застосовуються відповідні ставки.
Якщо загальна площа квартири перевищує 300 кв. м, а житлового будинку – 500 кв. м, сума податку збільшується ще на 25 000 грн на рік за кожен такий об’єкт (його частку). Ця сума додається до податку, розрахованого за загальними правилами.
ДПС має надіслати фізособі податкове повідомлення-рішення до 1 липня року, що настає за звітним. Тобто в 2026 році – ППР за 2025 рік.
В ППР мають бути зазначені адреса об’єкта, його площа, ставка, застосовані пільги, сума податку та реквізити для сплати. Перевірити ППР можна в електронному кабінеті та в застосунку «Моя податкова».
Фізична особа має 60 календарних днів з дня вручення ППР для сплати податку. Реквізити для платежу зазначаються безпосередньо в ППР.
Сплатити можна через електронний кабінет:
«Стан розрахунків з бюджетом» → вибрати податок → вибрати спосіб оплати → заповнити платіжну інструкцію → сплатити.
ДПС також дозволяє здійснювати оплату карткою або за QR-кодом, через термінал, касу банку тощо.
Відсутність ППР не означає автоматичного припинення податкового обов’язку. ДПС рекомендує самостійно перевіряти інформацію про нарахування. Для цього можна скористатися електронним кабінетом або звернутися до ДПС за своєю податковою адресою.
Фізична особа має право звернутися до ДПС з заявою про звірку даних. Перевірити можна:
Якщо платник надає документи, які підтверджують інші дані, ДПС проводить перерахунок і надсилає нове ППР. Попереднє при цьому вважається скасованим (відкликаним).
Особливо важливо перевірити ППР, якщо змінились площа, право власності, кількість співвласників або об’єкт уже відчужено.
Якщо нерухомість була продана або придбана протягом року, податок розподіляється між попереднім і новим власником за місяцями:
Тому при отриманні ППР після продажу нерухомості варто перевірити, чи правильно враховано дату переходу права власності.
Також детальні роз’яснення можете знайти на сайті податкової за посиланням.
Як вище ми вже зазначали, пільга 60/120/180 кв. м не застосовується до об’єктів, які власник здає в оренду, лізинг, позичку або використовує в підприємницькій діяльності.
В 2026 році фізособа сплачує податок на нерухомість за 2025 рік на підставі ППР від ДПС. Перед оплатою потрібно перевірити об’єкти, загальну площу, пільгу, ставку та суму податку. Якщо дані правильні – податок сплачується протягом 60 днів після отримання ППР. Якщо є помилка, можна звернутися до ДПС для звірки та перерахунку.
Пенсіонери, учасники бойових дій (УБД) та особи з інвалідністю не мають автоматичного загальнодержавного звільнення від податку на нерухомість лише через свій статус. Чи буде застосована пільга, залежить від рішення сільської, селищної або міської ради за місцем розташування нерухомості.
Саме місцеве самоврядування має право встановлювати пільги з податку на нерухоме майно для фізичних осіб, у тому числі для окремих категорій громадян. Тому пенсіонеру, УБД або особі з інвалідністю недостатньо просто мати відповідне посвідчення. Потрібно перевірити, чи передбачила конкретна територіальна громада пільгу, для яких об’єктів вона діє та в якому розмірі.
Водночас варто зазначити, що такі особи користуються тією самою пільговою площею 60/120/180 кв. м, що й усі власники.
Якщо узгоджене податкове зобов’язання не сплатити у встановлений строк, виникає податковий борг. За прострочення сплати передбачено штраф: 5% від погашеної суми боргу, якщо затримка становить до 30 календарних днів, і 10%, якщо прострочення перевищує 30 календарних днів. Крім того, на суму податкового боргу нараховується пеня.
Тому якщо ППР отримано, але сплатити податок вчасно не вдалося, краще не відкладати погашення: зі збільшенням строку прострочення можуть зростати і фінансові наслідки.
Зменшити суму податку на нерухомість можна лише за підставами, передбаченими ПКУ або рішенням відповідної місцевої ради. Основні законні варіанти такі:
Водночас не варто намагатися «оптимізувати» податок шляхом фіктивного переоформлення нерухомості, приховування фактичного використання об’єкта чи інших схем. Право на пільгу має підтверджуватися реальними обставинами та документами, а неправильні дані можуть призвести не до економії, а до податкових наслідків.
ФОП не має окремого порядку сплати податку на нерухомість лише через статус підприємця. Якщо квартира, будинок або нежитлове приміщення зареєстровані на ФОП як на фізичну особу, податок визначає ДПС за правилами для фізосіб. Нарахування відображається у податковому повідомленні-рішенні, а сплатити його потрібно протягом 60 днів з дня вручення ППР.
Для нежитлової або комерційної нерухомості загальне зменшення оподатковуваної площі на 60, 120 або 180 кв. м не застосовується. Водночас місцева рада може встановити пільгу для певних категорій власників або об’єктів, тому умови конкретної територіальної громади потрібно перевіряти окремо.
Юридичні особи, на відміну від фізосіб і ФОП-власників, самостійно розраховують податок на нерухомість станом на 1 січня звітного року. Не пізніше 20 лютого вони подають декларацію до ДПС за місцезнаходженням об’єкта або об’єктів, розподіляючи річну суму рівними частинами за кварталами.
Сплачують податок щоквартальними авансовими внесками – до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом. Суми таких платежів відображаються в річній декларації. Якщо протягом року у власності з’являється новий об’єкт, для нього діють окремі правила декларування.
Для нежитлової та комерційної нерухомості юридичних осіб також не передбачене загальне зменшення площі на 60, 120 або 180 кв. м. Водночас при розрахунку потрібно враховувати пільги, якщо вони встановлені Податковим кодексом або рішенням відповідної місцевої ради.
Несплата узгодженого податкового зобов’язання у встановлений строк призводить до виникнення податкового боргу.
Для платників єдиного податку такий борг за наявності передбачених ПКУ умов може мати додаткові наслідки, зокрема стати підставою для анулювання реєстрації платником єдиного податку.
Код бюджетної класифікації залежить від виду нерухомості та статусу платника. Для юридичних осіб застосовуються: 18010100 щодо об’єктів житлової нерухомості та 18010400 щодо об’єктів нежитлової нерухомості. Для ФОП, який сплачує податок як фізична особа, коди інші: 18010200 – житлова та 18010300 – нежитлова нерухомість.
Перед оплатою варто звіряти актуальні реквізити та КБК для конкретного платежу.
В 2026 році власники нерухомості в Україні сплачують податок за звітний 2025 рік. Ставку рахують від мінімальної зарплати станом на 1 січня 2025 року – 8 000 грн, тому максимальна ставка становить 120 грн за квадратний метр. Конкретний розмір встановлює місцева рада, тому в різних містах ставка відрізняється. Податок нараховують лише на площу понад пільгову.
Податок на нерухомість нараховують не на всю площу житла, а лише на «зайві» метри. Пільгова площа становить 60 кв. м для квартири, 120 кв. м для житлового будинку і 180 кв. м, якщо у власності є і квартира, і будинок. Наприклад, за квартиру 75 кв. м податок рахують лише з 15 кв. м.
До 120 грн за кв. м (1,5% від МЗП 8 000 грн). Точну ставку встановлює місцева рада.
Окремої пільги для пенсіонерів на податок на нерухомість ПКУ не передбачає. Пенсіонери користуються такою самою пільговою площею, як і всі власники. Водночас місцева рада має право встановити додаткові пільги для окремих категорій – це варто перевіряти за місцем розташування об’єкта.
Загальнодержавної окремої пільги немає. Додаткові пільги може встановити місцева рада.
В отриманому ППР, в електронному кабінеті платника податків або під час звірки в ДПС.
Податкове повідомлення-рішення ДПС надсилає до 1 липня року, наступного за звітним. Сплатити нараховану суму потрібно протягом 60 днів з дня вручення повідомлення. Нарахування можна перевірити в електронному кабінеті, а в разі помилки – звернутися до податкової для звірки та оскарження.
Штраф, пеня і податковий борг. Для ФОП і ТОВ на єдиному податку борг може призвести до втрати статусу платника єдиного податку.
Так, і пільгова площа в такому разі не застосовується (п.п. 266.4.3 ПКУ).
Додаткові 25 000 грн на рік за квартиру понад 300 кв. м або будинок понад 500 кв. м.
Ні, нежитлові об’єкти оподатковуються на всю площу.
Кожен співвласник відповідно до своєї частки. Пільгова площа розподіляється пропорційно.
Податок на нерухомість залежить від площі, виду об’єкта, ставки конкретної громади, пільг та інших обставин. Щоб уникнути помилок і штрафів, ми рекомендуємо звернутись за консультацією до фахівців.
Дзвоніть нам за номером телефону, який бачите на сайті! Ми допоможемо перевірити нарахування, розібратися з пільгами та ставками, правильно розрахувати податок і своєчасно виконати податкові зобов’язання.
Популярні послуги
Працюєте без договору і ризикуєте залишитись без грошей? Шаблон договору про надання послуг допоможе захистити себе, чітко зафіксувати умови та уникнути конфліктів з клієнтами.
Оформлюєте співпрацю і боїтесь наробити помилок, які потім коштуватуть чималих фінансових та інших втрат? Використайте готовий зразок ЦПД та захистіть свій бізнес від проблем.
Не знаєте, як виставити інвойс клієнту без помилок і зайвих питань? Готовий шаблон інвойсу допоможе створити коректний рахунок за 5 хвилин і отримати оплату без затримок.
Неправильний облік доходів – це штрафи і проблеми з податковою. Готовий шаблон книги обліку доходів ФОП 3 групи допоможе вести облік правильно і без помилок.
Готовий шаблон в ексель форматі який має прописані формули, що дає можливість не рахувати вручну, достатньо внести дані. Звідси можна брати суми на сплату ЄП та ВЗ. Також є інструкція до шаблону яка допоможе правильно вести облік доходів.
Хочеш відкрити ФОП, але боїшся зробити помилку? Отримай чекліст і пройди онлайн реєстрацію ФОП через Дію без відмов та штрафів. форматі чек-листа яка поетапно “”показує”” процес реєстрації ФОП, які документи підготувати, як правильно заповнити заяву, що врахувати, які документи отримаємо в результаті реєстрації. “
Не знаєш, яку групу ФОП обрати і боїшся переплатити податки, отримати штраф за порушення? Отримай чекліст і вибери систему оподаткування правильно з першого разу.
Не знаєте, чи потрібен вам РРО? Помилки з реєстраторами – це завжди штрафи.
Цей чекліст чітко роз’яснить, коли потрібно використання РРО (ПРРО) і як уникнути штрафів.
Потрібна допомога бухгалтера чи юриста?
Проконсультуємо та підберемо оптимальні рішення для вашого ФОП або ТОВ
