Сдаю собственную недвижимость в аренду: какую систему налогообложения лучше выбрать и что учесть?

Здача нерухомості в оренду: вибір системи оподаткування

Содержание

Предоставление собственной недвижимости в аренду сейчас является достаточно популярным среди украинцев. Кто-то покупает новое и большее жилье, а другое сдает арендаторам. Многие украинцы уезжают из страны и разрешают временно пожить в своих квартирах и домах. Есть и те, кто превращает сдачу в аренду жилой недвижимости в заработок, покупая объекты в качестве инвестиций.

Независимо от того, сколько объектов сдается в аренду, какие они по площади, типу, о таком доходе нужно отчитываться в налоговую и платить из полученных средств определенные суммы в бюджет. Можно оформить деятельность (зарегистрировать ФЛП, например) или просто сдавать в аренду квартиру или дом в статусе физического лица.

В этой статье мы поговорим именно о налогообложении дохода от предоставления собственной недвижимости в аренду. Об этом стоит подумать заранее, чтобы потом не было «сюрпризов» от налоговой в виде начисленных штрафов и значительных сумм налогов. Расскажем об особенностях предоставления в аренду недвижимости в качестве физического лица и ФЛП, выборе системы, группы налогообложения и всех нюансах.

Почему важно отчитываться в налоговую и уплачивать налоги?

Мы неоднократно подчеркиваем, что выполнение обязанностей перед налоговой – это важно. С одной стороны, таким образом физическое лицо, предприниматель, компании поддерживают государство и его экономику. С другой – защищают себя от рисков получения финансовых санкций и других неприятных последствий, которые инициирует налоговая в случае выявления нарушений.

Основные условия легального предоставления недвижимости в аренду:

Заключение договора с арендатором.
Отчет в налоговую о полученном доходе – подача годовой декларации физическим лицом или отчета в другие сроки ФЛП (в соответствии с условиями выбранной системы, группы налогообложения).
Уплата налогов с полученного дохода – в сроки и по ставке, что установлены НКУ.

Физическое лицо или ФЛП – как лучше сдать квартиру в аренду?

Итак, каждый, кто имеет в собственности недвижимость (или квартиру, или дом), имеет право сдавать ее в аренду и получать доход. Не обязательно сразу регистрироваться как ФЛП. В случаях, когда, например, сдача квартиры в аренду не является вашим основным источником дохода и вы это делаете на нерегулярной основе.

Если сдаете одну небольшую квартиру или дом, можете делать это как физическое лицо, оформив договор с арендатором. Из преимуществ тут можно отметить то, что не нужно регистрироваться как ФЛП. Ведь предпринимательская деятельность требует как минимум регулярного ведения бухгалтерского учета ФЛП, подачи отчетности в ГНС, уплаты налогов.

Сдача в аренду жилья физическим лицом

В случае сдачи недвижимости в аренду в статусе физического лица вы также должны отчитываться (подавать раз в год декларацию в налоговую) и платить налоги, но вести бухучет, книгу учета доходов и выполнять другие обязанности, что возлагаются на предпринимателей – нет.

Однако есть тут один значительный минус – ставки налогов, установленные для доходов физических лиц. Они сейчас достаточно высокие – сдача квартиры в аренду налоги предусматривает:

18% – это НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
5% – установленная с 2025 года ставка военного сбора.

Такой вариант может подойти тем, кто не планирует получать значительные суммы средств с предоставления недвижимости в аренду и заниматься такой деятельностью систематически. Все, что нужно сделать физическому лицу, чтобы у налоговой не было претензий – заключить договор с арендатором, раз в год подать отчет в ГНС и затем заплатить из средств, полученных со сдачи квартиры в аренду, налоги (23% в общем).

Выбор системы налогообложения для предоставления ФЛП недвижимости в аренду

Если вашей целью является получение прибыли от сдачи недвижимости в аренду, вы планируете иметь постоянный доход и есть определенные планы на расширение деятельности, тогда нужно зарегистрировать свою деятельность. Мы уже писали о том, как открыть ФЛП для риэлтора – в статье вы можете найти все основные аспекты и составляющие оформления такого бизнеса. Сейчас же подробно рассмотрим вопрос выбора варианта налогообложения.

Прежде, чем выбирать режим начисления и уплаты налогов для ФЛП, нужно определить общий объем площади объектов недвижимости, которые планирует сдавать в аренду предприниматель. Ведь для плательщиков упрощенной системы установлены ограничения.

Общая система для ФЛП-арендодателей

Согласно п.п. 291.5.3 НКУ, предприниматель, который сдает в аренду жилую недвижимость или ее часть суммарной площадью более 400 кв. м, а также нежилые помещения или их части площадью более 900 кв. м, обязан работать на общей системе налогообложения. И платить в бюджет ежеквартально налоги по следующим ставкам:

Военный сбор – начисляется 5% от дохода.
НДФЛ – ставка 18% с дохода.
ЕСВ – сбор уплачивается в размере 22% от дохода.

В начислении налогов есть нюанс – база налогообложения может быть уменьшена на суммы расходов. Однако в случае сдачи квартиры в аренду, например, налоги не получится сильно уменьшить за счет расходов, ведь арендодатель их практически не имеет.

Упрощенная система налогообложения

Если же ФЛП планирует сдавать недвижимость площадью, что меньше указанных нормативов, он может выбрать не общую, а упрощенную систему – для предоставления таких услуг подходят 2 и 3 группа единого налога.

Что важно учесть? До начала ведения деятельности нужно обязательно добавить в ЕГР КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества». Он подходит для сдачи в аренду квартиры, дома. Если же вести деятельность без внесенного в реестр кода, это будет нарушением и налоговая может аннулировать предпринимателю статус «упрощенца».

Еще один нюанс, который нужно учесть – на 2 группе нельзя предоставлять услуги риэлтора. Сдавать свою квартиру или дом разрешено (но с ограничениями, о которых мы поговорим ниже), а вот именно вести бизнес, связанный с предоставлением посреднических услуг по аренде, продаже, покупке недвижимости и тому подобное – нет. Риелтору можно выбрать только 3 группу единого налога и нужно регистрировать соответствующий КВЭД.

Выбор 2 группы упрощенной системы

Для того, чтобы выбрать группу, на которой зарегистрировать свой ФЛП (2 или 3), нужно понимать, кому вы планируете сдавать в аренду недвижимость. По гражданскому законодательству предоставление в аренду недвижимости – это не товар и не услуга, ведь отношения строятся по договору найма. Однако налоговая в своих разъяснениях относит сдачу в аренду недвижимости к сфере предоставления услуг.

Согласно п. 291.4 НКУ, ФЛП 2 группы может предоставлять любые услуги только плательщикам единого налога или просто физическим лицам. То есть, сдавать в аренду квартиру или нежилое помещение субъектам хозяйствования (ФЛП, ООО), которые находятся на общей системе налогообложения, нельзя, это нарушение.

Уплата налогов и отчетность

Выбрав ФЛП 2 группы, со средств от сдачи в аренду квартиры или дома налоги нужно будет платить по следующим ставкам:

Единый налог (ЕН) – платим от минимальной зарплаты 20%, сейчас это 1600 грн., в 2026 году сумма возрастет до 1729,4 грн. Уплата налога производится авансовыми взносами ежемесячно до 20 числа.
Военный сбор (ВС) – платим от минимальной заработной платы 10%, сейчас это 800 грн., в 2026 году будет 864,7 грн. Уплата налога производится авансовыми взносами ежемесячно до 20 числа.
Единый соцвзнос (ЕСВ) – платим от минимальной заработной платы 22%, сейчас это 1760 грн. в месяц, в 2026 году будет 1902,34 грн. Уплата налога производится ежеквартально.

Отчеты в налоговую нужно подавать только 1 раз в год, подав декларацию плательщика ЕН, предусмотренную для 2 группы по форме F0103407.

Выбор 3 группы единого налога

А вот ФЛП 3 группы имеет право сдавать в аренду квартиру, дом или нежилое помещение всем субъектам хозяйствования, независимо от системы налогообложения, на которой они находятся.

Выбрав ФЛП 3 группы, нужно будет платить:

Единый налог (ЕН) – уплачиваем от суммы дохода на текущий счет 5%, уплата налога производится ежеквартально.
Военный сбор (ВС) – уплачиваем от суммы дохода на текущий счет 1%, уплата налога производится ежеквартально.
Единый соцвзнос (ЕСВ) – платим от минимальной зарплаты 22%, сейчас это 1760 грн. в месяц, в 2026 году будет 1902,34 грн. Уплата налога производится ежеквартально.

Отчитываться нужно ежеквартально, нарастающим итогом подавая декларацию в бланке для 3 группы по форме F0103309.

Сравнение систем налогообложения для ФЛП

Параметр	Общая система	ЄН 2 группа	ЄН 3 группа
Кто может выбрать	ФЛП с любым объемом дохода и видом деятельности	ФЛП, что сдает свою недвижимость в аренду (НЕ риелтор) – только ФЛП и компаниям, которые являются плательщиками ЕН	ФЛП, который сдает свою недвижимость и риелторы. Сдавать можно всем без ограничений
Ставки налогов	18% НДФЛ + 5% ВС + 22% ЕСВ с чистого дохода	Фиксированная ставка ЕН и ВС, зависит от МЗП	Ставка 5% ЕН и 1% ВС от дохода, 22% ЕСВ от МЗП
Лимиты дохода	Без ограничений	Около 7,2 млн. грн. в 2026 году	Около 10 млн. грн. в 2026 году
Ограничения по недвижимости	Без специальных ограничений	Есть ограничение площади (максимум 400 м2 жилая и 900 м2 нежилая)
Необходимые КВЭДы	68.20, можно 68.31	68.20	68.20, можно 68.31
Отчетность	Декларация об имущественном положении и доходах (годовая)	Декларация ЕН (годовая)	Декларация ЕН (квартальная)
Преимущества	Можно учитывать расходы	Низкая налоговая нагрузка, простий учет	Меньше ограничений, возможность работать с разными клиентами
Недостатки	Более сложный учет	Ограничения касательно клиентов	Если доход высокий, выше и налоги

Важные нюансы, связанные с налогообложением

Есть еще один важный момент, который нужно принять во внимание. Все владельцы квартир, домов должны платить налог на недвижимое имущество. Налог на недвижимость устанавливается местными советами и не может превышать 1,5% минимальной заработной платы за 1 квадратный метр.

При расчете учитывается льготный показатель объема площади – налог начисляется только на квадратные метры, что превышают 60 и 120 метров для квартиры и дома соответственно. Также там есть и другие тонкости, которые подробно изложены в НКУ. Если вам нужно разъяснение – обращайтесь за бухгалтерской консультацией к нашим специалистам!

После того, как выбор системы, группы налогообложения для сдачи недвижимости в аренду был сделан, можно начинать осуществлять деятельность и получать доход. И здесь нужно помнить об обязательности ведения первичной документации.

Ведение бухгалтерского учета

Если вы выбрали общую систему, необходимо иметь документы, которые подтверждают не только доходы, но и расходы, регулярно вести книгу учета доходов и расходов утвержденной формы. На упрощенной системе можно вести книгу учета доходов (без расходов) в произвольной (любой удобной) форме.

Независимо от системы и группы налогообложения, для ведения бухучета ФЛП должен иметь первичные документы, которые подтверждают проведение финансовых операций (доходы, расходы). Основным первичным документом, который подтверждает доход, будет договор и/или акт предоставленных услуг.

Учтите: кроме того, что вы получаете доход от сдачи в аренду недвижимости, ваш арендатор также будет вам платить компенсацию коммунальных услуг. И тут мнение налоговиков меняется постоянно. Сейчас компенсацию за коммунальные услуги нельзя включать в доход ФЛП-«упрощенца». Из стоимости коммунальных услуг нужно уплатить 18% НДФЛ и 5% ВС. С соответствующим разъяснением налоговиков можно ознакомиться по ссылке.

Заключение договора на сдачу недвижимости в аренду

Независимо от того, идет речь о сдаче в аренду квартиры или дома (либо нежилого помещения), в любом случае нужно заключить договор аренды в письменной форме. В договоре указывают следующие основные пункты: предмет аренды, стоимость, срок, права и обязанности, личные данные обеих сторон и другое. Основные преимущества сдачи в аренду квартиры или дома, нежилого помещения по договору:

Четкое определение прав и обязанностей.
Защита интересов арендодателя.
Прозрачные финансовые расчеты.
Документальное подтверждение договоренностей.
Простое урегулирование спорных ситуаций.
Определение условий и сроков аренды.
Юридическая безопасность для обеих сторон.

Во избежание ошибок при открытии ФЛП, выборе системы, ведении деятельности, разработке или заключении договора лучше всего обращаться к специалистам. Звоните нам по номеру телефона, что указан на сайте – и мы поможем решить любые вопросы!