ФЛП для риелтора: выбор КВЭД, системы и группы налогообложения, регистрация, правила подачи отчетности

Содержание

Риелторская деятельность – популярный вид предпринимательства в Украине в 2025 году. Спрос на услуги специалиста, который помогает покупать, продавать, сдавать или брать разные объекты в аренду, а также производить оценку стоимости помещений и зданий, поиск предложений, подготовку документов и т.п., остается стабильно высоким.

Регистрация ФЛП для риелтора позволяет работать самостоятельно, создавать собственную клиентскую базу и сотрудничать с агентствами недвижимости на договорных условиях. Именно оформление ФЛП является оптимальным вариантом для большинства специалистов, которые планируют работать легально и развивать свое дело.

Ведь регистрация ООО для открытия компании обычно предполагает наличие партнера, требует вложения средств, готовности вникать во все нюансы ведения бизнеса и функционирования предприятия. ООО подходит для тех, кто уже «перерос» ФЛП и хочет идти дальше, имея ресурсы для развития и масштабирования.

В то же время, формат ФЛП для риелтора является более простым и доступным вариантом. Однако также позволяет официально получать доход, заключать договоры, платить налоги в упрощенном режиме и пользоваться репутационными преимуществами легальной деятельности. Поэтому в этой статье мы поговорим об особенностях регистрации ФЛП для риелтора, правилах ведения деятельности.

Подбор КВЭД для риелтора: 68.31 (агентства недвижимости) и другие

Для регистрации ФЛП риелтор должен выбрать правильный КВЭД, а лучше даже несколько. Напомним, что работать предприниматель может исключительно в пределах зарегистрированных кодов экономической деятельности. Например, если у него открыт ФЛП и там внесены КВЭДы для офлайн-торговли одеждой или предоставления услуг по дизайну, заниматься другой деятельностью (создавать игры или продавать игрушки) запрещено.

Но есть и хорошая новость – список КВЭДов не постоянный, его можно менять в любой момент ведения деятельности. Коды КВЭД вносятся во время регистрации ФЛП и в процессе деятельности. Единственное условие – сначала фиксируете нужные КВЭДы в ЕГР и налоговой, а уже потом работаете по ним. В противном случае налоговая будет налагать штрафы и применять санкции.

Вернемся к выбору КВЭД для риелтора. Все коды собраны в классификации КВЭД-2010. Основным видом деятельности тут обычно является КВЭД 68.31 – Агентства недвижимости, который официально охватывает посредничество в покупке, продаже, аренде или оценке недвижимости. Этот КВЭД риелтор должен указать обязательно.

Дополнительно можно указать также:

63.99 – Предоставление других информационных услуг, н.в.д.г.
63.11 – Обработка данных, размещение информации на веб-узлах и связанная с ними деятельность – если ФЛП-риелтор будет работать с сайтами, соцсетями, например.
63.12 – Веб-порталы – тоже часто добавляют такой КВЭД для риелтора.
73.11 – Рекламные агентства – для рекламирования услуг клиентов и т.п.
73.12 – Посредничество в размещении рекламы в средствах массовой информации.
74.20 – Деятельность в сфере фотографии – если ФЛП-риелтор будет самостоятельно фотографировать объекты для размещения информации о них на веб-порталах, например.

Также можно добавить и другие КВЭД для риелтора – список не исчерпывающий и напрямую зависит от специфики деятельности предпринимателя и спектра услуг, которые он планирует предоставлять. Лучше всего перед тем, как зарегистрировать ФЛП, подобрать коды на консультации с юристом, который поможет определить все доступные варианты.

Какую систему, группу ФЛП выбрать

Следующим шагом подготовки к регистрации ФЛП для риелтора является выбор системы налогообложения. Наиболее удобной является упрощенная система.

Единственным доступным вариантом ЕН для риелтора является 3 группа. Ведь в перечне видов деятельности, которые может вести ФЛП на 1 группе, риелторских услуг нет. Для 2 группы отдельно определено, что такая деятельность запрещена (п. 291.4 НКУ), а 4 группа создана исключительно для сферы сельского хозяйства.

Итак, ФЛП-риелтор может выбрать 3 группу упрощенной системы налогообложения, которая позволяет:

Вести деятельность, связанную с предоставлением риелторских услуг.
Уплачивать невысокие суммы налогов – 5% единого налога и 1% военного сбора с полученного дохода (плюс 22% от суммы минимальной зарплаты ЕСВ – единый социальный взнос).
Работать с физическими и юридическими лицами без ограничения.
Нанимать любое количество работников при необходимости.

В обязанности ФЛП-риелтора, который является плательщиком 3 группы единого налога, входит ежеквартальная отчетность в ГНС и регулярная уплата налогов.

Также во время регистрации ФЛП для риелтора можно выбрать и общую систему налогообложения. Однако эта система невыгодна из-за высоких сумм налогов, которые придется платить в бюджет – до 45% с чистого дохода (базу налогообложения можно уменьшить на сумму расходов).

Регистрация ФЛП для риелтора

Регистрация ФЛП осуществляется:

онлайн через «Дію»;
в Центре предоставления административных услуг (ЦПАУ);
через частного нотариуса, который имеет права государственного регистратора и может проводить регистрационные действия;
привлекая юриста в качестве представителя.

Для регистрации ФЛП через «Дію» нужно иметь КЭП или Дія.Підпис. Подробно мы писали о процедуре онлайн-регистрации ФЛП в одном из предыдущих материалов, который вы можете найти по активной ссылке. Регистрация в ЦПАУ осуществляется также достаточно просто – нужно иметь с собой паспорт, код и заполнить бумажное заявление.

Сам процесс оформления предпринимательской деятельности в статусе ФЛП несложный. Однако при заполнении заявления нужно знать, какие параметры указать (КВЭДы для риелтора, выбор варианта налогообложения) и вот здесь могут возникнуть сложности. В случае привлечения юриста к процессу оформления ФЛП можно избежать проблем и быть уверенным, что все сделано правильно.

После регистрации ФЛП данные автоматически вносятся в ЕГР, предпринимателя берут на учет в качестве плательщика единого налога в ГНС (но нужно этот статус отследить в налоговом кабинете) и он может официально осуществлять деятельность. Также следует открыть отдельный счет в банке для предпринимательской деятельности.

Оформление договора для сотрудничества с клиентами

Отдельное внимание следует уделить договорам с клиентами. Риелтор имеет право заключать договоры на предоставление услуг с физическими или юридическими лицами. В договоре следует четко прописывать предмет сотрудничества (например, поиск покупателя или арендатора), условия оплаты, размер комиссии, сроки и ответственность сторон.

Закон не требует специальной лицензии для риелторов, но профессиональная этика и юридическая грамотность играют ключевую роль в формировании доверия клиентов. Поэтому этим вопросам следует уделить серьезное внимание.

Если вам нужна помощь, вы можете обратиться к нашим специалистам – по поводу разработки, проверки договоров, других юридических нюансов ведения деятельности ФЛП-риелтором.

Отчетность, которую должен подавать риелтор в ГНС

Сейчас мы рассмотрим еще один важный аспект деятельности риелтора, что касается подачи отчетности в налоговую. Как налогоплательщик предприниматель должен регулярно подавать отчеты в ГНС о полученных доходах – в соответствии со сроками и правилами, установленными для его системы, группы. Однако есть еще один нюанс, о котором должны знать риелторы.

Согласно п. 170.1.6 НКУ, все субъекты хозяйствования, которые предоставляют услуги посредников в сфере аренды недвижимости, должны подавать информацию о заключенных с их участием гражданско-правовых договорах в налоговую по месту регистрации. Сделать это нужно в сроки, установленные для подачи налогового расчета, в утвержденной форме.

Обязанность подавать отчетность возникает только при условии, что выполняются три критерия одновременно:

Риелтор является субъектом хозяйствования (зарегистрирован как ФЛП или ООО) и действует именно как посредник в договоре аренды.
Одна из сторон сделки – физическое лицо, которое не является предпринимателем, и оно выступает арендодателем.
В течение отчетного периода был заключен гражданско-правовой договор аренды недвижимости (жилищной или коммерческой) при посредничестве риелтора.

Обязанность отчитываться возникает исключительно при наличии всех трех условий. Если хотя бы одно из этих условий не выполнено (например, арендодатель – это юридическое лицо или ФЛП), обязанность подавать такой отчет не возникает. Целью такой отчетности является контроль налоговой службы за доходами физических лиц, которые сдают недвижимость в аренду.

Правила подачи отчетности в налоговую

Отчетность подается в специальной форме, утвержденной Приказом Министерства финансов №497 от 13 мая 2017 года. Полное название бланка и форму вы можете найти в приказе по ссылке.

Что нужно указать в отчете:

фамилию, имя, отчество и налоговый номер арендодателя;
данные арендатора;
адрес и характеристику объекта;
площадь, назначение, срок и сумму арендной платы;
дату заключения договора.

Документ подается в налоговую службу по месту регистрации риелтора – до 20 числа месяца, что следует за отчетным. Если в отчетном периоде не было ни одного соглашения аренды с участием физического лица, «нулевую» отчетность подавать не нужно. То есть, отчитываться ФЛП-риелтор обязан только по факту заключения таких договоров.

Штрафы за нарушение правил отчетности

За неподачу или несвоевременную подачу информации на риелтора могут быть наложены штрафные санкции, предусмотренные ст. 119-1 НКУ в следующих суммах:

За первое нарушение – штраф составляет 680 грн. за каждый случай.
За повторное за год – 1360 грн.

Кроме финансовых санкций, систематические нарушения установленных требований могут привести к проверкам ФЛП-риелтора и дополнительному вниманию со стороны налоговой службы. Поэтому мы рекомендуем вести точный учет всех посреднических операций и своевременно подавать отчеты, чтобы не подвергать свой бизнес проблемам.

ФЛП для риелтора – это формат ведения деятельности, который предусматривает минимальные налоги, простую отчетность и полную легальность сотрудничества с клиентами. В то же время, риелтор, который работает как ФЛП, имеет возможность выстраивать собственный бренд, рекламировать услуги, заключать соглашения напрямую и расширять команду путем заключения гражданско-правовых договоров с другими агентами.

Мы рассмотрели основные этапы регистрации ФЛП для риелтора и важные нюансы ведения деятельности. Если вам нужна помощь в рассмотрении отдельных моментов – обращайтесь за юридической или бухгалтерской консультацией к нашим специалистам! Также вы можете заказать услуги подачи отчетности, ведения бухгалтерии, регистрации ФЛП, разработки договора и т.д.