Договор субаренды нежилого помещения, квартиры, земли: требования, условия

В этой статье мы рассмотрим интересный вид договоров, о котором знают далеко не все физические лица и предприниматели, однако он может пригодиться любому. Речь идет о договоре субаренды. Если говорить простым языком, то это ситуация, когда один человек берет что-то в аренду у владельца и сдает третьему лицу (выступает посредником в таком случае).

Закон предусматривает определенные правила и требования касательно заключения договора субаренды на недвижимость, земельные участки, оборудование, рабочее место. О них ниже и поговорим.

Что такое договор субаренды, как заключить договор

Договор субаренды – это юридический документ, который регулирует отношения между тремя сторонами: арендодателем, арендатором и субарендатором. По этому договору арендатор, который уже получил имущество в пользование от арендодателя на основе первичного договора аренды, передает это же имущество или его часть во временное пользование третьему лицу, которое называют субарендатором.

То есть, субаренда – это передача имущества от арендатора с согласия арендодателя субарендатору (третьему лицу) во временное владение. У арендатора есть право на заключение договора субаренды только при условии, что арендодатель об этом знает и не имеет ничего против. Согласно ст. 774 ГКУ, такое согласие должно быть предоставлено в письменной форме, если иное не установлено в договоре. Также может быть закреплено в договоре субаренды.

Условия субаренды могут быть такими же, как и в первичном договоре аренды, или они могут быть изменены по договоренности между арендатором и субарендатором. При этом, арендатор продолжает нести ответственность перед арендодателем за выполнение всех обязательств по основному договору аренды, независимо от условий субаренды.

Итак, правоотношения в данном случае строятся между тремя сторонами:

1. Арендодателем, который владеет помещением или земельным участком, оборудованием.
2. Арендатором – лицом, с которым заключен договор аренды, на основе которого квартира или земля на определенное в договоре время переходит в его пользование.
3. Субарендатор – с ним договор заключает арендатор (который временно получил недвижимость или землю в свое пользование) и предоставляет все имущество или же его часть в пользование этому третьему лицу.

Выходит, что правоотношения трех сторон должны быть урегулированы двумя договорами:

• Договором аренды – между собственником имущества и арендатором.
• Договором субаренды – между арендатором и третьим лицом, субарендатором.

Укажем еще раз важное условие: для заключения договора субаренды необходимо согласие арендодателя, если иное не предусмотрено первичным договором аренды или законом. Договор субаренды также определяет права и обязанности субарендатора, порядок пользования имуществом, условия оплаты, срок действия договора и другие ключевые аспекты, чтобы обеспечить четкость и взаимную ответственность всех сторон.

Основные составляющие типового договора субаренды:

• Стороны договора субаренды – арендатор (выступающий как субарендодатель) и субарендатор.
• Объект субаренды – то же имущество, которое было передано в аренду.
• Срок субаренды – определенный срок, на который заключается договор. Не может превышать срока основного договора аренды.
• Субарендная плата – сумма, которую субарендатор обязуется уплачивать субарендодателю.
• Права и обязанности сторон – условия пользования имуществом, которые могут быть подобны условиям основного договора аренды (ремонт, страхование и др.).

Разница между арендой и предоставлением в субаренду

Основные условия заключения договора субаренды земельного участка

Требования к заключению договора субаренды земли изложены в ст. 8 ЗУ «Об аренде земли». Согласно его нормам, весь земельный участок или же определенную его часть можно предоставлять в субаренду арендатором при условии, что не будет изменено целевое назначение и предусмотрен такой пункт в договоре аренды или же при наличии письменного согласия арендодателя.

Такое письменное согласие может быть оформлено в ЦПАУ, в органах исполнительной власти, исполнительных комитетах. Подать заявление может сам заявитель лично, отправить по почте или воспользоваться услугами уполномоченного лица. К заявлению нужно добавить пакет документов (личные данные лица, сведения о земле, договор аренды, дополнительные соглашения и пр.).

Особенности и требования оформления договора субаренды земельного участка:

• При условии, что в течение месяца арендодателем не было предоставлено письменное уведомление о его возражении или согласии, арендатор может передать землю в субаренду.
• Договор субаренды земли ограничивается условиями договора аренды и не может их отрицать.
• Плата субаренды за землю коммунальной или государственной собственности не должна быть больше арендной платы. Исключение – когда речь идет о договоре субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, который находится в государственной собственности и предоставлен в аренду АО, ООО при определенных условиях.
• Срок субаренды не должен быть длиннее срока аренды.
• Если договор аренды прекращает свое действие – соответственно, прекращается договор субаренды земли.
• Запрещено передавать в субаренду участки земли вместе с водными объектами, целостными имущественными комплексами учреждений, предприятий, организаций коммунальной или государственной собственности, которые находятся на них.
• Договор субаренды земельного участка удостоверяется по соглашению сторон.

Также в ст. 8 профильного закона указан ряд требований относительно передачи земельных участков, которые находятся в государственной собственности, оформления договоров субаренды с инвесторами, инициаторами создания индустриальных парков и т.д. Нюансов здесь очень много и лучше всего, если этим вопросом будет заниматься опытный юрист.

В сети представлено достаточно много типовых договоров субаренды земли, однако они могут не предусматривать актуальные именно для вашей ситуации условия. То же касается и образцов договора субаренды земельного участка – в них обычно вмещены стандартные пункты и составляющие, однако в каждом конкретном случае стоит разрабатывать индивидуальный документ.

Договор субаренды недвижимости: жилого помещения (квартиры), нежилого

Договор субаренды нежилого, жилого помещения должен заключаться исключительно на основе договора аренды, ограничиваясь его условиями и не противореча им. Право на пересдачу может быть прописано в договоре, как и запрет на подобные действия. Часто договор аренды с правом субаренды заключают для коммерческих помещений – когда есть много офисов, например.

Для возможности заключить договор на пересдачу также требуется письменное согласие арендодателя на субаренду помещения, образец которого можно найти в сети. Оформляется такой документ самим владельцем квартиры или офиса, например, или же его уполномоченным лицом.

В процессе фигурируют три человека, которые взаимодействуют следующим образом: собственник (арендодатель) с арендатором, арендатор (субарендодатель) и субарендатор. Но арендодатель с субарендатором никаких сделок не заключают и не взаимодействуют, каждый несет ответственность в пределах подписанного им договора – аренды, субаренды.

Какие нюансы следует учитывать, заключая договор субаренды квартиры, дома или нежилого помещения:

• Субарендодателю следует тщательно изучать не только договор на субаренду, но и договор на аренду. Ведь первый является производным от второго и основными условиями являются те, что заключены в договоре аренды.
• Срок действия договора поднайма – определяется в индивидуальном порядке, но: не может быть больше срока аренды, может быть указан в ответе арендодателя на запрос о разрешении поднайма.
• Как выше мы отметили, владелец помещения и субарендатор никак между собой не связаны и претензии каждый из них должен предъявлять арендатору, который одновременно выступает и субарендодателем. Важный нюанс: несмотря на то, что соглашение между собственником офиса, например, и субарендатором не заключено, последний должен соблюдать условия договора аренды в том числе. Потому что мы помним, что договор субаренды (жилого помещения, офиса и др.) базируется на условиях аренды и возражать им не может. Поэтому в случае нарушений арендатор докладывает владельцу, а тот вправе подать в суд.
• Договор субаренды должен быть возмездным и цена указывается в нем обязательно.
• Наличие договора субаренды (офиса, например, или квартиры) преимущественного права на новый срок аренды не дает.
• Если основной договор аренды был зарегистрирован нотариально, то и сделка поднайма должна быть зарегистрирована у нотариуса.

Найти образец договора субаренды помещения можно в сети, однако, хотя тут и гораздо меньше законодательных требований по сравнению с поднаймом земельных участков, например, все равно нюансов немало. Типовой договор субаренды нежилого помещения или квартиры, дома не будет учитывать требования сторон и особенности конкретного объекта недвижимости. А это важно.

Поэтому лучшим решением всегда является обращение к юристам, которые не только проконсультируют по поводу всех тонкостей, объяснят права и обязанности сторон. Но и составят договор субаренды помещения, который предусматривал бы соблюдение всех законодательных требований с одной стороны и позволил бы учесть пожелания клиента – с другой.

Другие виды договора: субаренда оборудования, рабочего места

Кроме недвижимости, земельных участков также в поднайм можно сдавать оборудование и рабочее место, например. Договор субаренды оборудования предусматривает предоставление лицом, получившим от владельца определенное оборудование во временное пользование на основании договора аренды, этого оборудования другому лицу, которое становится субарендатором в таком случае.

Предметом сделки может быть не только оборудование. Так, в салонах красоты может быть заключен, например, договор субаренды рабочего места. В этих случаях действуют стандартные условия по договорам субаренды – касательно определения срока действия, получения согласия от собственника и т.д.

Заключение договора субаренды с ФЛП, физическим лицом

Сдавать и брать земельные участки, жилые и нежилые помещения в поднайм могут физические лица, ФЛП, юридические лица. Стороны в договоре субаренды могут быть разными, от этого основные правила разработки документа не меняются. Однако законодательными актами могут быть предусмотрены некоторые дополнительные условия в отдельных случаях.

Кроме того, в разных случаях могут появляться некоторые нюансы. Ниже мы рассмотрим ситуацию клиента-ФЛП, который обратился к нам с запросом о заключении договора субаренды в качестве субарендодателя. Рассмотрим на примере, почему важно знать все тонкости и соблюдать законодательные требования.

Кейс клиента: ключевые аспекты договора аренды перед субарендой

Недавно к нам обратился клиент, который планировал расширить сферу своей деятельности и осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Субаренда недвижимости – это передача уже арендованной недвижимости в аренду третьему лицу.

Мы сразу запросили у него основной договор аренды, согласно которому ФЛП арендует недвижимость. Согласно заключенному договору, ФЛП запрещалось сдавать данную недвижимость в субаренду. Этот пункт очень важен и часто клиенты пренебрегают анализом документа, а потому могут не знать, что то или иное действие может быть для них запрещено.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Украины, передача нанимателем вещи во владение и пользование другому лицу (поднайм) возможна только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом. Поэтому в том случае, если вы решили сдавать недвижимость в субаренду, обязательно проверьте ваш основной договор аренды на наличие такой возможности и получите согласие от арендодателя.

Какое решение мы предложили?

В случае клиента мы посоветовали обратиться к арендодателю, согласовать сдачу недвижимости в субаренду и внести соответствующие изменения в договор, а также в письменном виде зафиксировать его согласие. Только после этого договор субаренды между ФЛП и третьей стороной может быть заключен. Следует также обратить внимание на то, что срок договора субаренды не может быть больше, чем срок основного договора аренды.

Помимо анализа договора и наличия в нем пункта об отсутствии запрета арендодателя на сдачу недвижимости в субаренду, ФЛП также следует помнить, что для сдачи недвижимости в субаренду он должен иметь соответствующий зарегистрированный вид деятельности (код КВЭД). В данном случае это КВЭД для субаренды недвижимости 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

Итак, мы рассмотрели основные условия и требования по сделке поднайма. Если у вас возникли какие-либо вопросы или нужно проанализировать ваш договор на возможность сдачи недвижимости в субаренду – обращайтесь к специалистам компании БИП!

Автор статьи

Виктория Максимец Верифицированный эксперт

Профиль автора Все статьи автора →

Подписаться на новые статьи